Метод порівняння продажів

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту й пропонування.

Сутність підходу та етапи його застосування.

ПЛАН

ТЕМА: Порівняльний підхід в оцінці

1. Сутність підходу та етапи його застосування.

2. Метод порівняння продажів.

3. Метод валового рентного мутиплікатора (ВРМ)

ЛІТЕРАТУРА

1. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»

2. Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»

3. Ю.В. Панасовський Оцінка активів підприємства. Навчальний посібник. Суми: Університетська книга, 2009р. стор. 73-77

Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна і відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об’єкта оцінки у матеріальній формі та застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

- умови угод купівлі-продажу не відрізняються від умов які відповідають вимогам що висуваються для визначення ринкової вартості.

- продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

- умови на ринку подібного майна не змінилися.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичним та функціональним ознакам, умовами продажу.

Основними методами порівняльного підходу є:

1) порівняльний аналіз за одним елементом порівняння;

2) порівняльний аналіз за сукупністю елементів порівняння;

3)аналіз на основі ринкових мультиплікаторів доходу і цін продажу подібного майна.

Під час застосування методів зазначеного підходу виконуються наступні оціночні процедури:

- збір і аналіз інформації:

- вибір методу розрахунку вартості;

- визначення одиниці та елементів порівняння;

- визначення вартості об’єкта оцінки шляхом врахування розміру коригувань

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об’єктів нерухомості, як правило за останні 3- 6 місяців.

Даний метод є об’єктивним лише у випадку наявності достатньої кількості порівнянної і достовірної інформації зі зроблених угод, що включає відомості про умови і ціни угод продавців і покупців.

Вибір об’єктів – аналогів необхідно робити на тому самому сегменті ринку, до якого відноситься об’єкт оцінювання, при цьому звертаємо увагу на таке:

1) якщо об’єкт був проданий швидше за стандартний термін то ціна на нього була занижена, якщо довше проданий то ціна завищена, тому такі об’єкти не можуть бути прийнятий як типовий аналог данного сегменту.

2) якщо угода укладається між головною та дочірньою компаніями то відповідно ціна такого об’єкта була не ринковою. І у разі коли об’єкт обтяжений заставою.

Метод порівняння продажів передбачає:

1. Порівняння і зіставлення оцінюваного об’єкта з об’єктами аналогами по двох компонентах: одиницях зміни й елементах порівняння.

Застосовуються такі одиниці порівняння:

- ціна за 1 га – для великих масивів

- ціна за 1 кв м – у ділових центрах міст

- ціна за 1 лот – стандартні за формою і розміром ділянки

- ціна за фронтальний метр - площа об’єкта вважається пропорційною довжині по границі по якій - не будь вулиці.

- Ціна за одиницю щільності – коефіцієнт відносин площі забудови і площі земельної ділянки.

- Ціна за одиницю що приносить дохід – одне місце в театрі, на паркові авто і т. д.

Обов’язковими елементами порівняння для об’єктів нерухомості є: передані майнові права, умови фінансування угоди, умови продажу, час продажу, місце розташування і фізичні характеристики об’єкта нерухомості.

До необов’язкових елементів порівняння можна віднести доступ до об’єкта нерухомості, права на прибережну смугу і воду, екологічні умови і т. ін..

2. Оцінку виправлень по елементах і розрахунок скоригованої вартсоті,

Виправленнями називають коригування, що вводяться в ціну продажу об’єкта аналога при приведенні його ціноутворюючих характеристик до характеристик об’єкта оцінки.

Виправлення бувають з урахуванням процентного виправлення:

У = (Сод *Код)*Ппр = (Сод + П пр.) * Код

У – вартість оцінюваного об’єкта

(Сод *Код) – ціна продажу аналога без вирахування виправлення;

Ппр – величина процентного виправлення;

Сод – ціна продажу одиниці порівняння;

К од – кількість одиниць порівняння.

Вартість об’єкта оцінки з урахуванням відносного грошового виправлення розраховується за формулою:

У = (Сод *К од) +(Пвгв * К од) = (С од + П вгв) * К од

Пвгв – величина відносного грошового виправлення.

3. Метод валового рентного мутиплікатора (ВРМ)

Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни або до потенційного, або до дійсного валового доходу.

Застосування цього методу здійснюється в три етапи:

1) оцінюється ринковий рентний дохід від нерухомості, яку оцінюють.

2) визначається відношення продажної ціни до валового доходу, виходячи з недавніх ринкових угод.

3) розраховується ймовірна вартість об’єкта оцінки за допомогою множення ринкового рентного доходу від об’єкта оцінки на валовий рентний мультиплікатор:

У = Др * ВРМ

ВРМ = Цан/ ПВД ан.

У – ймовірна ціна продажу об’єкта оцінки;

Др – рентний доход об’єкта оцінки;

ВРМ – валовий рентний мультиплікатор;

Цан – ціна продажу аналога;

ПВД ан – потенційний валовий дохід аналога.

ВРМ не коригується на розходження, що існують між оцінюваними і порівняними об’єктами нерухомості, тому що в основу розрахунку ВРМ покладені фактичні орендні платежі і ціни продажів, у яких враховані зазначені розходження.

Дата добавления: 2014-01-07