КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Виды операций (сделок) с недвижимостью
Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом. Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Купля-продажа При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Мена В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества. Дарение В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Рента В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Рента имеет несколько подвидов: Аренда При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны. Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения. При лизинговой сделке имущество приобретает компания-лизингодатель. Компания-лизингополучатель, заплатив первоначальный платеж в размере от 10% до 30% стоимости имущества, получает недвижимое имущество в аренду. Лизингополучатель постепенно выплачивает арендодателю стоимость имущества, и оно переходит на баланс предприятия. При расчете платежей учитываются стоимость лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга (компании учитывают определенный коэффициент удорожания недвижимости), компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства, комиссионное вознаграждение, а также плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга.
Выгода лизинга состоит в том, что при лизинге недвижимость переходит в собственность лизингополучателя только после полного расчета с лизинговой компанией, поэтому у предприятий появляется возможность сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Кроме того, НДС (налог на добавленную стоимость), уплаченный в составе лизинговых платежей, будет возвращен предприятию. Преимущества лизинга недвижимости перед арендой: – Суммы ежемесячных лизинговых платежей сопоставимы с размером арендной платы, однако по окончании договора лизинга объект недвижимости переходит в собственность лизингополучателя (приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости); – Лизинговые платежи не зависят от изменений рынка недвижимости (арендные ставки имеют тенденцию к росту, а лизинговые платежи могут быть равномерными или убывающими на весь срок действия договора); – Длительные сроки договора лизинга недвижимости (от 4-5 лет до 7-10 лет) обеспечивают стабильность распоряжения объектом недвижимости (стандартный срок долгосрочной аренды 3-5 лет, но наиболее распространены договоры аренды до 1 года); – Государственная регистрация договоров лизинга недвижимости в Федеральной регистрационной службе обеспечивает гарантии защиты прав лизингополучателя. Преимущества лизинга недвижимости перед кредитом и покупкой за счет собственных средств: – Экономия по налоговым платежам до 10-15% от стоимости объекта недвижимости за весь срок договора лизинга (экономия по налогу на прибыль за счет полного списания лизинговых платежей на себестоимость и снижение налога на имущество за счет ускорения амортизации; – Лизинг коммерческой недвижимости более доступен, чем получение кредита (не требуется оформление залога, поскольку приобретаемый объект недвижимости является обеспечением сделки);
Опцион на недвижимость – это: право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях; предоставляемое собственником недвижимости другой стороне право выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях; возможность выбора способа выполнения альтернативного обязательства; предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные сторонами. Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, эта частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу. Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Селенг. Селенг является одной из разновидностей лизинга. Поэтому его функции регламентируются Объединением европейских лизинговых обществ со штаб-квартирой в Брюсселе. В настоящее время селенг активно используется во всех экономически развитых странах. Так, в США объем селенговых операций превышает 10 млрд. долл., в Западной Европе - 20 млрд. долл. Селенг - это двухсторонний процесс; он представляет собой специфическую форму обязательства, регламентируемую договором имущественного найма и состоящего в передаче собственником своих прав по пользованию и распоряжению его имуществом селенг-компании за определенную плату.
При этом собственник остается владельцем переданного имущества и может по первому требованию возвратить его. Селенг-компания привлекает и свободно использует по своему усмотрению имущество и отдельные имущественные права граждан и хозяйствующих субъектов. В качестве имущества могут выступать различные объекты права собственности: деньги, ценные бумаги, земельные участки, предприятия, оборудование и т.п. По форме финансирования селенговая деятельность близка к банковской деятельности. Она может осуществляться любыми торгово-промышленными предприятиями как побочная операция. Однако экономически целесообразно создавать специальные селенг-компании. Такая компания была создана в 1991 году в Волгограде под названием «Русский дом селенга». Предлагаемой компанией договор имущественного найма дает возможность увеличивать вклад клиента за три года в 14-27 раз. При расторжении клиентом договора раньше срока компания компенсирует инфляционные потери премией из расчета 90% годовых. При действующей в 1993 году банковской кредитной ставке 160% «Русский дом селенга» предлагал хозяйствующим субъектам деньги под 145%. Граждане внаем сдают главным образом деньги. Различия между деньгами, взятыми взаймы (кредит), и деньгами, взятыми внаем, следующие: При кредите происходит смена прав собственности. При селенге владелец денег, сдаваемых внаем, не теряет своего права на них. Если хозяйствующий субъект, получивший деньги внаем от селенг-компании, разорился, то по закону о банкротстве из его имущества вначале возвращается истинным владельцам все то, что ему не принадлежит (в том числе и деньги, переданные внаем), остальное имущество продается на аукционе и делится между кредиторами. Поэтому банки для покрытия риска от невозврата кредита должны создавать резервные фонды, в которых омертвляется значительная часть капитала. При передаче денег внаем налогом облагается только прибыль, полученная от операции, а не вся сумма. При кредите налог берется со всей суммы кредита. Практика показывает, что использование селенга целесообразно при глубоком кризисе системы хозяйствования. Селенг является эффективным инструментом финансирования различных сфер предпринимательства в условиях риска. Его преимущества проявляются в том, что селенг оказывает финансовую помощь нуждающимся хозяйствующим субъектам, с учетом налогового законодательства обеспечивает экономические выгоды производителям товаров. В современных условиях для развития селенга имеются хорошие перспективы. К ним можно отнести: сокращение объема ликвидных средств из-за постоянно возникающих трудностей на денежном рынке; обострение конкуренции, требующее оптимизации вложения капитала; уменьшение прибыли хозяйствующих субъектов, ограничивающее их возможность вложить достаточную сумму средств в развитие новой технологии и расширение производства. Селенг обостряет конкурентную борьбу на денежном рынке и направляет ее на снижение цены услуг, например, процентов за кредит. Селенг является разновидностью лизинга: при лизинге происходит передача имущества, при селенге же передается не только имущество, но и права по пользованию и распоряжению своим имуществом за определенную плату. Селенговая операция включает обычно две стороны, лизинговая, как правило, три. При селенге не происходит смены прав собственности, при лизинге основные фонды являются собственностью лизинговой фирмы (арендодателя), а после окончания срока лизинга и выкупа в соответствии с договором основные фонды переходят в собственность лизингополучателя.
Сервитут на земельный участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в статьях 274—277 Гражданского кодекса РФ и в статье 23 Земельного Кодекса. Сервитуты принадлежат лицам, не являющимися собственниками земли, однако имеющими возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, то есть следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли. Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроенных земельных участков, согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить: Сервитуты также могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способам лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Ипотека является основным двигателем прогресса, так как под залог недвижимости предоставляются долгосрочные кредиты, использующиеся на развитие производства. В нашей стране ипотека была широко развита в дореволюционной России. В постсоциалистические времена она возобновилась в 90-е годы. Началом правового регулирования ипотеки можно считать закон «О залоге» 1992 г. Залог земельных участков регулируется законом «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. Как уже не раз указывалось в печати, закон этот внутренне противоречив, а также противоречит Конституции Российской Федерации. Внутреннее противоречие этого закона заключается в том, что, с одной стороны, он четко определяет предмет залога - земельный участок, находящийся в частной собственности или аренде и хозяйственном ведении (с согласия собственника). С другой стороны, он запрещает залог земельных участков сельхозназначения, в том числе, находящихся в частной собственности крестьянских (фермерских) хозяйств и ЛПХ. Таким образом, если руководствоваться первой частью закона «Об ипотеке», земельные участки, находящиеся в частной собственности, должны быть основным предметом залога. Однако статья 63 Закона исключает использование залога в сельском хозяйстве. Такое запрещение не находится в пределах полномочий подобного закона и противоречит ст. 36 Конституции РФ, которая определяет «1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. 2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не несет ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. 3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона». Последствием запрета залога земли стало практически полное отсутствие долгосрочного кредитования в сельском хозяйстве. Если краткосрочное (сезонное) кредитование осуществляется, хотя и далеко в недостаточном масштабе, то долгосрочное кредитование практически отсутствует. В условиях рыночной экономики долгосрочное кредитование может осуществляться только в условиях гарантии возврата кредитных средств под залог недвижимости. В отсутствии залога земельных участков сельскому хозяйству практически нечего предоставить в залог: здания ферм очень редко могут считаться обеспечением кредита, поголовье и урожай принимается в залог только при краткосрочном и среднесрочном кредитовании. Между тем, любое развитие производства требует «долгих денег», то есть нуждается в долгосрочном кредитовании, что требует предоставления залога. Конечно, птицефабрики могут иметь в составе ликвидных активов недвижимость, которая может быть заложена в банк для получения долгосрочного кредита; то же касается и тепличных хозяйств. Но для подавляющего числа сельхозпредприятий единственной возможностью получить долгосрочный кредит является залог земли. Однако, уже сегодня можно говорить о залоге других видов земельных участков, оставляя на будущее вопрос о землях сельхозназначения. Сегодня банки активно работают с землями, принадлежащими на правах собственности физическим лицам, особенно в пригородах больших метрополий - Москвы, Самары, Ставрополя. Активность банков объясняется достаточно высокой ликвидностью пригородных земель, возможностью реализовать заложенное имущество без больших осложнений в отличии от городской недвижимости – квартир, где люди живут с постоянной регистрацией, и в случае наложения взыскания на заложенное имущество закон «Об ипотеке» входит в противоречие с жилищным кодексом. Выселить из жилья прописанных (зарегистрированных) в квартире людей, имеющих несовершеннолетних детей и пенсионеров, практически невозможно, в то время как загородные дома, дачи, садоводческие земли редко обременены пропиской (регистрацией). Осуществляют залог земель и юридические лица (в 2000г. – 882 сделки, на 675,8 га). Что касается земель сельхозназначения, то здесь мы имеем полное отсутствие сделок (за исключением немногих прецедентов до принятия закона «Об ипотеке»). Однако, уже в ближайшие 1-2 года экономисты ожидают становление рынка земли, прежде всего сельхозназначения, а следовательно - развития залоговых операций. В 2000 и 2001 годах шел интенсивный скрытый передел собственности на землю в форме внесения земельных долей в уставной капитал в процессе реорганизации сельхозпредприятий, в форме долгосрочной (на 49 лет) аренды земельных долей целых хозяйств и в виде прямой скупки земельных долей частными лицами и коммерческими организациями. Скупка земли является последним шансом для предпринимателей и коммерсантов принять участие в переделе собственности в нашей стране. Целью скупки земли является помещение капитала в недвижимость с ожиданием многократного спекулятивного роста цен на землю в первые годы становления рынка. Основания для подобных ожиданий вполне реальны: в 2001 году средняя цена за 1 га черноземных земель колебалась в пределах 1000-1300 рублей, ожидаемая цена этих земель при становлении первичного рынка - 1000 долл. США или 31000 рублей, при становлении вторичного рынка – 1500 долл. США или 46000 рублей. Это подтверждается расчетами Федеральной службы земельного кадастра России – кадастровая цена за 1 га в Краснодарском крае составляет примерно 45000 рублей. Таким образом, крупный капитал приходит в сельское хозяйство, прежде всего, с целью спекулятивного роста вложений. Разрешение оборота сельхозземель позволяет резко расширить количество игроков на рынке сельхозземель. Вопрос об установлении жестких правил купли-продажи земли, обеспечивающих государственный контроль и реализацию принципа ухода от теневого рынка – это особый вопрос, находящийся за пределами рамок данной статьи. Однако интенсивное развитие рынка земли требует готовности кредитных учреждений и крупных землепользователей к работе с земельными участками, прежде всего, к осуществлению залоговых операций с целью привлечения долгосрочного кредита. Залог земли имеет ряд особенностей по сравнению с другими объектами недвижимости. Для выявления этих особенностей необходимо проанализировать несколько важных статей кредитного договора (в некоторых банках отдельно заключается кредитный договор и договор залога). В соответствии с законом «Об ипотеке» в первом пункте определяется предмет залога с указанием его адреса. Практика показывает, что именно на стадии определения предмета залога кредитные отделы банков проверяют все правоустанавливающие документы, включая регистрационное свидетельства собственности на землю, здания и сооружения, находящиеся на этой земле - в соответствии с новым Земельным Кодексом РФ здания и сооружения следуют судьбе земельных участков. Как правило, разрыв в правах на землю и здания и сооружения, препятствует заключению договора залога – если, допустим, здания и сооружения приватизированы, а земля находится в аренде. Банки предпочитают принимать в залог имущество, находящееся в частной собственности как единый объект недвижимости, что обеспечивает лучшие юридические условия в случае наложения взыскания на заложенное имущество. Вторым пунктом кредитного договора является определение стоимости предмета залога, которая должна быть рыночной, но не ниже нормативной. Новым Земельным Кодексом (ст.66) определено, что «рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным Законом об оценочной деятельности». Определение рыночной стоимости земельного участка является сложной проблемой, которая для различных категорий земель определяется по-разному. Наиболее просто решается вопрос с определением рыночной цены земельных участков, отведенных для садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства, по которым реальная рыночная цена определяется экспертами, прежде всего риэлтерами. Здесь рыночная цена сложилась в течение всех последних лет постсоциалистического развития страны, также как сложился рынок квартирной недвижимости в городах. Следует отметить, что фиксированная цена на земельные участки при оформлении сделок залога принципиально отличается от цены, фиксированной в договорах сделок купли-продажи. При сделках купли-продажи в 90 % случаев на вторичном рынке недвижимости (по данным экспертных оценок) в договорах фигурирует нормативная цена, которая существенно ниже рыночной. Это связано с попытками скрыть реальные размеры сумм, передаваемых покупателем продавцу, желанием платить меньшую пошлину. Возможность занижения реальных сумм сделок обеспечивается наличным денежным оборотом. При совершении сделок залога всегда фиксируется реальная рыночная цена, т.к. получатель кредита заинтересован в получении возможно большей суммы. Мировая практика показывает, что величина кредита не превышает 70% рыночной цены предмета залога, что связано со значительными колебаниями цены на недвижимость при малейших кризисных ситуациях в экономике. Более сложная ситуация складывается с определением рыночных цен на земельные участки, принадлежащие предприятиям. Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлена цена земли в поселениях, т.е. выкупная цена земли. Вопросы оценки рыночной стоимости земельных участков под промышленными, транспортными и другими предприятиями являются особой темой, выходящей за рамки настоящей статьи, и будут являться предметом особого рассмотрения. Рынок земли под промышленными предприятиями находится в стадии формирования, что очень осложняет расчеты рыночной цены. Тем не менее, определенный опыт уже накоплен, и первые прецеденты залога земель под промышленными предприятиями уже имеются. Особое внимание следует уделить пункту кредитного договора, касающегося вопросов страхования предмета залога. Законом «Об ипотеке» определяется уровень страхования для предприятий на уровне не менее 80% стоимости предмета залога. Между тем, на практике страхованием охвачены все объекты недвижимости, кроме земельных участков. Практики страхования земельных участков нет вообще, что с теоретической точки зрения неверно. Достаточно представить себе гипотетический случай залога земельного участка под Киевом за месяц до Чернобыльской аварии; подобные примеры можно найти и в России. Западный опыт показывает, что при залоге фермерских земельных участков обязательно страхуется сам земельный участок примерно на 70% величины выделяемого кредита. Думается, что и в российском законодательстве и в практике банков, страхование надо вести по всем предметам залога. Есть особенности и в практике реализации пункта кредитного договора, касающегося подтверждения отсутствия задолженности по уплате налога на имущество. Величина этого налога для городской квартирной недвижимости зависит от нормативной стоимости жилья и зачастую составляет абсолютно незначительные суммы (около 50 руб. в год за 100м2 квартиру в кирпичном «сталинском» доме). Земельный налог для физических лиц по земельному участку садоводства и огородничества также незначителен в связи с небольшими площадями таких участков (4-6 соток). Для дачных участков и участков под индивидуальное жилищное строительство земельный налог для физических лиц может быть весьма существенным (по сравнению со средними доходами населения), особенно при превышении площади земельного участка 20 соток – свыше 20 тыс. рублей в год. Это связано с особенностями формирования этого налога (в зависимости от размера платы за землю и коэффициентов, принимаемых в субъектах Федерации и местных муниципальных администрациях, особенно за нормативные и сверхнормативные площади земельных участков). Также практика залога показывает особенности реализации пункта закон «Об ипотеке» в вопросе о сервитутах. Как правило, банки не реализуют в договорах этот пункт закона и вообще обходят вопрос о сервитутах. В мировой практике работы вопрос о сервитутах внесен в любой кредитный договор о залоге земельного участка. Вопрос это становится все более и более актуальным по мере развития инфраструктуры земельных участков, отведенных для садоводства, огородничества, дачного и жилищного индивидуального строительства. Электрификация, проведение магистральных газопроводов и зимних водопроводов кардинально меняет качество загородной недвижимости, повышает ее стоимость и приближает к европейскому уровню загородного жилья; с другой стороны, все вышеперечисленные изменения существенно ограничивает свободу новых застройщиков (над магистральными газопроводами и водопроводами запрещено строительство). Поэтому с точки зрения банковской практики целесообразно обязательно учитывать в договорах залога объекта пользования третьих лиц – сервитуты – и прописать обязательность их сохранности для залогодателя, иначе возможны случаи, хорошо известные из практики эксплуатации городской квартирной недвижимости, когда хозяева приватизированных квартир недрогнувшей рукой вырубали вентиляционные каналы, перекрывая их ниже- и вышерасположенным квартирам. Для земельных участков под промышленными и иными предприятиями вопрос о сервитутах является одним из центральных. Наконец, особое значение имеет ключевой пункт кредитного договора - вопрос о размере кредита, сроке его предоставления, порядке возврата и процентах. Здесь банковская практика также показывает отличие залога земли от других объектов недвижимости. Если ипотечное кредитование под жилье на сегодняшний день определяет срок предоставления кредита 10 годами, а в западной практике с 10 лет только начинается долгосрочный кредит, то по земле, принадлежащей физическим лицам срок кредитования, как правило, ниже 10 лет. Между тем, именно для залога земли логично было бы предоставить наиболее долгосрочные кредиты - земля, в отличие от других видов недвижимости не имеет износа, это самовозрастающая стоимость. Проценты по кредиту определяются конкретной ситуацией, меняющейся из года в год; так в 1994 –1995 гг. льготными процентами считались 100 % годовых, а максимальным сроком кредитования был 1 год. Сегодня кредиты предоставляются под 14-15 % годовых в валюте или под 20-22 % в рублях. При стабильном развитии экономики и снижении темпов инфляции можно уверенно прогнозировать снижение процентных ставок и увеличение срока предоставления кредита. Будущее долгосрочного кредитования полностью принадлежит залогу недвижимости и, прежде всего, основному продукту недвижимости - земле.
Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает в себя: а) Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. 1. земли поселений, 2. сельскохозяйственного назначения, 3. земли промышленности, 4. энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения, 5. земли особо охраняемых территорий и объектов, 6. лесного фонда, 7. водного фонда и запаса. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и иного специального назначения относятся земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном порядке, соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т. п.). З емли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями и организациями для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. б) Форма собственности. Согласно Конституции РФ (статья 9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях РФ (статья 15 ЗК). Гражданский оборот земельных участков под приватизированными предприятиями регулируется Указами Президента РФ «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» от 14 июня 1992 года (в редакции от 16 мая 1997 года), «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года» от 22 июля 1994 года № 1535 в редакции от 16 апреля 1998 года. Оборот земельных участков юридических лиц под объектами недвижимости регулируется Указами Президента РФ «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» № 198 от 14 февраля 1996 года, «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 года № 485 в редакции от 3 ноября 1999 года № 1474. Выкупная цена земли при продаже земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершённого строительства устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В расчёт принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока. Постоянный пользователь вправе передавать земельный участок или его часть в аренду или безвозмездное срочное пользование другим лицам только с согласия собственника участка — уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казённым предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года.
Дата добавления: 2014-01-11; Просмотров: 3398; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |