КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Метод сравнительной единицы
Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта Метод сравнительной единицы, в большинстве случаев, оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей: - укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС); - укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ; - прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС); - укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС) для целей переоценки основных фондов [2, 3, 6]. Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании КО ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России) [3].
Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) для переоценки основных фондов разработаны ведущими проектными институтами министерств и ведомств и утверждены Госстроем СССР 14.07.1970 г. Сборники УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 г. Общая часть УПВС определяет методику расчета стоимости с использованием сборников, вводит систему поправок к базисному показателю. Сборники УПВС зданий и сооружений состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1 м3 фундамента и т. д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера Восстановительная стоимость указанных укрупненных показателей включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за передвижной характер работ
Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) разработаны ведущими проектными институтами министерств Сборники укрупненных показателей стоимости строительства – это выжимка из сводного сметного расчета стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московской области) Преимущество использования сборников УПВС и УПСС – Для перехода от цен 1969 г. к уровню сметных цен 1984 г. оценщиками используются утвержденные Госстроем СССР коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства в уровень цен 1984 г. (в среднем по отраслям промышленности и регионам К84/69 равен 1,18). Коэффициенты были утверждены постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г. В связи Например, в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 типичного сооружения
С о = С 1 S о K п K н K м K в K п.з K НДС, (4.1)
где С о - стоимость оцениваемого объекта, руб.; С 1 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату, руб.; S о- площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения), м2; K п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации) и строительной площади (K п = 1,1-1,2) (в БТИ указывается площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта); K н - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта K н = 1); K м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; K в - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; K п.з - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
Дата добавления: 2014-10-31; Просмотров: 3138; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |