Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости

Второй этап анализа рынка недвижимости должен дать конкрет­ную информацию о состоянии основных сегментов рынка недвижи­мости. Глубина анализа по времени зависит от конкретных задач и целей оценки, которые определяются заданием на оценку. Содержа­тельная часть анализа проводится в трех направлениях:

• анализ спроса;

• анализ предложения;

• анализ взаимодействия спроса и предложения.

Анализ спроса. Для каждого сегмента рынка спрос формируется под воздействием факторов, специфических именно для конкретно­го сегмента.

При анализе спроса на жилую недвижимость необходимо учиты­вать:

• текущую демографическую ситуацию и динамику ее измене­ния;

• текущие рыночные стандарты уровня и стиля жизни для различных слоев населения;

• перспективы изменения платежеспособного спроса для различных социальных групп населения и реальные доходы.

При анализе спроса на офисную недвижимость необходимо учи­тывать:

• общую экономическую активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса, которая свидетельствует о притоке или оттоке капитала;

• статистические данные о регистрации новых фирм и компа­ний;

• аренду или проданных площадей к площадям, потенциально годным для аренды или продажи.

Чем ниже среднерыночный коэффициент загрузки, тем ниже экономическая активность на данном рынке. В современной экономике недвижимости коэффициент загрузки пря­мо связывают с общей экономической ситуацией, наделяя его свой­ствами «экономического барометра». Следует заметить, что для каждого сегмента рынка недвижимости существует определенное зна­чение коэффициента загрузки, разделяющее качественные понятия «плохо» и «хорошо». Например, для рынка недвижимости США на начало 1996 года ко­эффициент загрузки для односемейных жилых домов составлял бо­лее 95 %, для офисных помещений 80 – 85 %. Для российского рынка величины коэффициента загрузки для разных сегментов рынка суще­ственно отличаются: для промышленно - складской недвижимости на рынке Санкт - Петербурга коэффициент загрузки на начало 1996 года имел значение от 10 до 30 %, для объектов отдыха и лечения в курортной зоне – от 18 до 40 %. Другими словами, подоб­ные цифры свидетельствуют о крайне низкой активности на этих сег­ментах рынка недвижимости, что и подтверждается объективными данными рыночной статистики.

Как альтернативу резервным площадям на рынке недвижимости, которые могут быть предложены в короткое время, можно рассмат­ривать вновь вводимые объекты нового строительства. Для опреде­ления качественных и количественных возможностей подобного ис­точника предложения необходимо принять во внимание:

• темпы и объемы нового строительства;

• общее состояние строительной индустрии;

• динамику изменения цен и тарифов, влияющих на стоимость
строительства;

• соотношение цен на первичном и вторичном рынках недви­жимости;

• наличие передовых строительных технологий.

Существенным моментом является темп поступления на рынок новых объектов. Поэтому с помощью анализа перспективы ввода но­востроек следует составить четкое представление о состоянии предложения на будущее, ограниченное глубиной прогноза.

Результатом анализа предложения являются выводы о текущем и перспективном уровнях предложения на конкретном сегменте рын­ка недвижимости.

Дата добавления: 2014-11-20