Приобретение права на аренду земельного участка

ПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ У ЧАСТНЫХ ЛИЦ

Собственниками земельных участков могут быть граждане и юридические лица (за исключением государственных и муниципальных предприятий и учреждений) (ст. 15 ЗК РФ, п. 1 ст. 113, абз. 2 п. 1 ст. 120, ст. 296 ГК РФ).

Если вы приобрели участок у этих лиц, расходы на покупку земли вы учесть не сможете.

Дело в том, что земельные участки не относятся к амортизируемому имуществу, следовательно, учитывать расходы путем начисления амортизации нельзя (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Неправомерно относить расходы на покупку земли к материальным или прочим расходам, поскольку земля в процессе использования не теряет потребительских свойств и ее стоимость не переносится на производимую продукцию (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05, Постановление ФАС Поволжского округа от 10.08.2006 N А65-11934/2005-СА2-11).

Не применяется в данном случае и порядок признания расходов, установленный ст. 264.1 НК РФ, поскольку он касается только покупки земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности (Письма Минфина России от 18.03.2011 N 03-03-06/1/151, от 22.04.2010 N 03-03-06/1/282, от 25.05.2007 N 03-03-06/1/313).

В то же время, если вы впоследствии земельный участок продадите, вы сможете уменьшить доходы от его продажи на расходы по его приобретению в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.

Примечание

Подробнее об учете расходов при реализации земельного участка вы можете узнать в разд. 26.4.2 "Земельные участки, купленные у частных лиц или приобретенные у государства до 1 января 2007 г.".

Поскольку земельные участки относятся к недвижимому имуществу, переход права собственности на них подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 25 ЗК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ). При такой регистрации вам придется заплатить государственную пошлину в размере 15 000 руб. (ст. 333.17, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Сумма данной пошлины включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Примечание

Отметим, что вышесказанное относится к любым земельным участкам, приобретенным у частных лиц. В том числе если разрешенное целевое использование приобретенного земельного участка не предполагает капитального строительства (Письмо Минфина России от 04.03.2010 N 03-03-06/1/111).

В первую очередь отметим, что расходы по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка (далее - право на аренду земельного участка) нужно отличать от расходов на его аренду, т.е. от арендных платежей.

Так, чтобы арендовать государственный или муниципальный земельный участок для строительства, по общему правилу нужно выиграть торги (ст. ст. 30, 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ). Победитель торгов приобретает право на заключение договора аренды с органами государственной власти (местного самоуправления), которые уполномочены распоряжаться земельными участками (п. 2 ст. 38 ЗК РФ).

Примечание

Торги не проводятся, если участок находится в особой экономической зоне (далее - ОЭЗ) или прилегающей к ней территории и предоставляется для строительства объектов инфраструктуры ОЭЗ. Для получения права аренды без проведения торгов организации нужно заключить соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры ОЭЗ с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ (п. 14 ст. 30 Земельного кодекса РФ).

Расходы по приобретению права аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель (в том числе для строительства) признаются в порядке, установленном ст. 264.1 НК РФ.

До 2007 г. контролирующие органы предписывали учитывать затраты на приобретение права аренды равными долями в течение действия договора аренды на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (Письма УФНС России по г. Москве от 29.06.2005 N 20-12/46410, УМНС России по г. Москве от 23.03.2004 N 26-12/20573). Если же право аренды приобреталось с целью строительства на земельном участке недвижимости, то такие затраты, относящиеся к сроку строительства, по мнению налоговиков, нужно было включать в первоначальную стоимость недвижимого имущества (Письма Минфина России от 11.08.2008 N 03-03-06/1/452, от 19.05.2008 N 03-03-06/1/324, от 19.07.2006 N 03-03-04/1/585, УФНС России по г. Москве от 03.03.2005 N 20-12/14540).

Если вы помимо приобретения права аренды земли заключили договор на покупку другого земельного участка, то правила ст. 264.1 НК РФ вы должны применять отдельно в отношении каждого вида таких затрат. Это касается в том числе их предельного размера для учета в расходах налогового периода (см. Письмо Минфина России от 27.06.2007 N 03-03-06/1/425).

Таким образом, основным условием для учета расходов на приобретение права аренды является фактическое заключение договора аренды (п. 2 ст. 264.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 13.10.2008 N 03-03-06/2/142).

Дата добавления: 2014-12-27