Ресурсами в г. Москве

При проведении укрупнения (или коммасации) земельных участков владельцы отказываются от своих небольших земельных участков или долей владения землей и получают один или несколько более крупных земельных участков, которые по стоимости соответствуют их первоначальной собственности, но могут использоваться экономически более эффективно.

Перераспределение земельных участков может также проводиться, если государство принимает решение провести реконструкцию какого-либо района для улучшения социальных условий населения. Для этого муниципалитету понадобиться приобрести землю и выплатить компенсацию (либо в денежном выражении, либо новыми землями, предоставляемыми тем гражданам, кому придется переехать на новые места), с тем, чтобы облегчить осуществление деятельности по развитию поселения.

Независимо от причин укрупнения или перераспределения земельных участков, прежде всего необходимо определить всех землевладельцев и арендаторов земель, которые будут затронуты этими процессами. Решение о перераспределении земельных участков должно максимально доведено до всех заинтересованных лиц. Полная гласность крайне необходима, поэтому необходимо использовать местные средства информации, включая местное радио и объявления в местной прессе.

Район, на который распространяются земельные преобразования, должен быть определен в соответствии с планом развития поселения, а применяемые процедуры - соответствовать закону. Поэтому следует разработать кадастровый план, отражающий существующую характеристику объекта собственности и подготовить перечень всех видов собственности в районе предполагаемого развития. В плане, который анализирует существующее состояние собственности, должны быть отражены следующие данные по каждому земельному участку: имена землевладельцев; существующие границы всех земельных участков, размер, конфигурация и стоимость каждого земельного участка; названия и номера домов, а также наличие сооружений, а также наличие каких-либо закладных и иных ограничений, зафиксированных в документах земельного кадастра.

В процессе реконструкции принимают участие:

-все владельцы кадастровых участков земли в районе реконструкции;

-все обладатели официальных прав, включая права пользования, зафиксированные в земельных регистрах;

-все обладатели прав, не зафиксированных в земельных регистрах, включая любых лиц, предъявляющих требования на землю, например, в случае наследования;

-местные органы власти;

-подрядчики, обеспечивающие функционирование коммунально-бытовых служб.

В начале разработки генерального плана разбивки индивидуальных земельных участков местным органам власти необходимо выделить участки для местных путей сообщения и шоссе, дорог, включая пешеходные дорожки, подъездных путей, площадей и других мест движения транспорта; площадок для автомобильных стоянок, зеленых зон, включая игровые площади и природоохранные сооружения. После выделения земель для удовлетворения потребностей местных органов власти и коммунально-бытовых служб остальные земли могут распределяться в зависимости от их стоимости или от размера участков.

По завершении процесса консультаций с владельцами земли и обладателями прав ответственные за изменение организации территории органы должны представить схему землеустройства поселения с текстовыми разъяснениями. На этой схеме должен быть отражен эскиз размещения земельных участков данной территории с указанием границ местоположения новых земельных участков и площади каждого из них. В текстовом разъяснении должна содержаться полная информация по каждому новому земельному участку и указан его владелец.

Все подробности проекта землеустройства должны быть официально предоставлены жителями конкретного района, однако при этом всем участникам данного проекта следует представить выписку, относящуюся к их правам. Целесообразно также определить сроки (например, 60 дней), в течение которых участники проекта могут выдвигать возражения против предложенных планов. По истечении этого периода и после урегулирования всех возможных претензий местные органы власти выносят решение вступления в силу генерального плана, после чего начинаются строительные работы.

Следующей важной особенностью УЗР поселений является то, что функционирование современной системы управления предусматривает использование современных информационных технологий. Традиционные решения могут оказаться не эффективными, поэтому новая система может потребовать коренной перестройки существующих кадастровых служб, а также изучения и анализа государственного земельного кадастра системы. Выбранная концепция системы должна удовлетворять потребности различных групп пользователей и быть при этом достаточно гибкой и открытой, обеспечивая возможное расширение и изменение системы. Вместе с тем она должна обеспечивать надежные правовые доказательства права собственности на землю.

Организация управления земельными ресурсами в крупных городах имеет более сложную структуру, чем в административных районах. Исходя из проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что в странах с развитой рыночной экономикой существует, как правило, один правительственный орган, который несет основную ответственность за управление земельными ресурсами; в странах, находящихся на переходном этапе, их чаще всего два: один орган занимается вопросами сельского хозяйства и сельского сектора, другой - городскими проблемами, строительством и развитием.

Поэтому функционирование системы управления земельными ресурсами в России, в т. ч. и в поселениях должно контролироваться одним государственным учреждением или министерством, который будет нести ответственность за разработку политики и ведения общего контроля над системами управления земельными ресурсами. Это позволит обеспечить концентрацию информации и контроля за ее использованием в отличие от децентрализованного управления. В последнем случае несколько ведущих органов имеют свои собственные приоритеты и меньше уделяют внимания другим заинтересованным сторонам. Так, юристы могут отдавать предпочтение вопросам перехода прав собственности на недвижимость и правовым проблемам, а геодезисты чаще занимаются точностью обследования границ земельных участков, чем их стоимостью или переходом прав собственности. Налоговые органы проявляют больший интерес к стоимости земли, чем к землеустройству, а региональные плановые органы занимаются больше общим тенденциями, чем отдельными техническими деталями. Руководители сельских районов уделяют основное внимание интересам жителей занятых в сельскохозяйственном производстве, а городские властные структуры- развитию городской инфраструктуры и т.д.

В Российской Федерации сформирована система земельного кадастра, в котором регистрируются границы собственности и данные для налоговых органов и отдельно система юридической регистрации прав на землю, контролируемая юристами. Такое положение приводит к дублированию действий и дополнительным расходам, непоследовательности и, следовательно, к искажению данных и опасности принятия неверных решений.

Земли сельской администрации являются первичной административной единицей проведения земельно-кадастровых работ.

Кадастровые работы на подведомственной территории сельской администрации проводятся по всем составным частям кадастра, включая оформление правого режима земель их распределение по субъектам земельных отношений и категориям земель, учет количества и качества земель, определение народнохозяйственной ценности земель на основании их экономической оценки. Выполняются эти работы землеустроительными органами по заявкам и при участии представителей сельской администрации.

Началом работ по ведению кадастра земель сельского поселения является установление границ и состава земель.

Основными структурными элементами земельного кадастра являются данные регистрации земель и прочно связанной с ней другой недвижимости, учета количества и качества земель, их оценки.

Среди земельных угодий поселений необходимо учитывать виды (территория жилой застройки, сенокос, пастбище) и подвиды (территория жилой усадебной застройки, сенокос заливной, пастбище суходольное) угодий. В наименовании угодий выражается целевое значение территорий.

Земельные участки в поселениях неодинаковы по плодородию, несущей способности грунтов, местоположению, экспозиции склонов. Оценка земель состоит из бонитировки почв и экономической оценки. Бонитировка почв и природно-технологические свойства земли – это выраженная в классах бонитета классификации их по природным свойствам, наиболее важным для роста сельскохозяйственных культур. В поселениях бонитировка необходима для определения пригодности земель для выращивания сельскохозяйственных культур на приусадебных участках, многолетних насаждений, размещения застройки, зон отдыха, озеленения территории и установления других исходных показателей для экономической оценки земель. Поэтому в поселениях характеристика земель должна охватывать не только бонитировку почв, но и качественные признаки степени пригодности их для строительства, создания благоприятных условий для труда, быта и отдыха населения (грунты, уровень грунтовых вод тому подобное). Кроме того, по поселениям необходимо иметь данные для характеристики земель под различными видами застройки, лесов, пустырей, неиспользованных и других земель, выполняющих роль пространственного базиса. Для их характеристики требуются сведения о размещенных зданиях и сооружениях, благоустройстве, инженерных сетях, населении и других показателях, определяющих целевое назначение земель. Таким образом, бонитировку земель поселений пунктов необходимо выполнять в увязке с принятыми показателями кадастра земель сельскохозяйственного назначения территорий как пространственной базы для размещения объектов, получения растениеводческой продукции и рекреационного ресурса, то есть по природным свойствам почв и грунтов, а также по полезному эффекту (продуктивности) – количеству основных фондов и урожайности культур.

В поселениях оценивают не только сельскохозяйственные угодья, но и территории под жилой, общественной и промышленной застройкой, улицы, площади, участки зеленых насаждений, природные ландшафты, неиспользуемые и неудобные земли.

При отводе земель под застройку (наряду с оценкой плодородного слоя) существенное значение имеют факторы, обусловливающие различные капитальные и эксплуатационные затраты: местоположение участка по отношению к источникам водо-и энергоснабжения, другим поселениям, объектам социальной и транспортной инфраструктуры.

Таким образом, при оценке земель поселений с учетом специфики этой категории территорий необходим комплексный подход, при котором оценивают:

- землю как средство производства в связи с приоритетным использованием земель в сельскохозяйственном производстве и необходимостью знания продуктивной способности участков для развития личных подсобных хозяйств жителей поселений, санитарного состояния территорий, озеленения и т.п.;

- участок с точки зрения его местоположения и инженерных факторов для определения приведенных затрат на застройку и эксплуатацию поселения;

- территорию по величине прошлого труда, приложенного к земле.

Законом Российской Федерации “О плате за землю” установлены средние ставки земельного налога за земли городов, курортных и дачных поселков в зависимости от экономического района расположения поселения и численности населения. Этим же законом установлено, что средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории органами местного самоуправления.

Дифференциация ставок земельного налога на территории поселения не только выполняет важную роль в области налогообложения на территории поселения, определяя вклад отдельных юридических лиц и граждан при формировании местного бюджета, но и существенно влияет на нормативную цену земли. Данный показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, введен Законом Российской Федерации “О плате за землю” для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. предусмотрено выполнение ценового зонирования земель и введение повышающих и понижающих коэффициентов в целях установления нормативной цены земли в зависимости от уровня рыночных цен на землю.

Средства от земельного налога должны использоваться на повышение плодородия почв, инвентаризацию земель, а также на финансирование мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, охране земель, инженерное и социальное обустройство территории.

На уровне поселений, наряду с вышеуказанному, особое внимание следует уделить качественной характеристике земель, к которым следует отнести: уклон, сейсмичность, физические свойства грунтов (пористость, плотность твердых частиц, гранулометрический состав), классификацию показателей грунтов.

Поскольку земельный участок с расположенным на нем другими объектами недвижимости выступает в качестве земельно-имущественного блока система показателей этого уровня должна совмещать кадастр земли с кадастрами других элементов недвижимого имущества.

На уровне района система показателей должна характеризовать все аспекты хозяйственного использования земельных ресурсов, в связи с чем необходима информация для исчисления и взимания земельного налога, ведению мероприятий по охране и контролю за использованием земель.

Формирование системы показателей в населенных пунктах имеет следующие особенности:

- разрывная связь информации о земле с информацией о других объектах недвижимости;

- большой объем земельно-кадастровой и иной информации;

- отсутствие на момент составления банка данных большей части земельно-кадастровых данных и информации об объектах недвижимости на муниципальном и локальном уровнях;

- большая динамика значений показателей;

- необходимость сбора информации в различных ведомствах и организациях, что вызывает погрешности в измерениях из-за различных методов и способов измерения и точности приборов;

- наличие двух видов достоверности информации: “определенной” (земельно-кадастровые данные, правовая информация об объекте и субъекте) и “неопределенной”, например, размещение коммуникационной сети, а не координаты трасс);

- низкая достоверность ряда показателей, например, показатель “местоположение”, для коммуникаций, полученный на основе топографического плана, может не соответствовать положению на местности. Земельно-кадастровая информация обязательно должна быть достоверной, что устанавливается и защищается законодательством. В то же время ответственность за иную недостоверную информацию законодательством пока не предусмотрена.

Ниже представлена примерная схема банка данных о земле и иных объектах недвижимости в поселениях. В каждом блоке представлены данные по земельным участкам и объектам недвижимости.

Виды недвижимого имущества:

- земельный участок;

- часть участка;

- здание (строение), сооружение;

- дом, владение, строение, корпус.

Характеристики местоположения:

- наименование государства;

- наименование субъекта РФ;

- наименование административно-территориальной единицы в субъекте РФ;

- наименование административно-территориальной единицы в административном районе;

- наименование административно-территориальной единицы в сельском округе;

- геодезические координаты поворотных точек земельного участка;

- адрес объекта недвижимости;

- ориентиры зданий и сооружений объекта недвижимости;

- номер здания объекта недвижимости

Назначение и виды использования недвижимого имущества:

- целевое назначение (категория) земель;

- вид использования земельных участков (сельскохозяйственные угодья, земли под зданиями и т.д.);

- подвид земель, незанятых зданиями (пашня, кормовые угодья, земли городского резерва, скверы, бульвары и пр.);

- типы использования сельскохозяйственных угодий и других земель (растениеводство, огородничество, садоводство, сенокошение);

- целевое назначение строений, помещений;

- функциональное назначение зданий (строений), сооружений.

Характеристика качества земли как недвижимого имущества:

- распределение по категориям и видам земель;

- по застроенным и предназначенным под застройку землям;

- по инженерно-геологическиму состоянию земель их градостроительной ценности (закарствованность, сейсмичность, уровень стояния грунтовых вод, уровень культурно-бытового обслуживания, рекреационная ценность, экологическое состояние и др.).

- по пригодности сельскохозяйственных угодий для возделывания культур;

- по мелиоративному состоянию;

- по доходности.

Общая характеристика зданий и сооружений:

- этажность,

- год постройки,

- год капитальной реконструкции,

- год текущего ремонта,

- состояние здания,

- материал строительных конструкций,

- параметры качества зданий:

- этажность,

- аварийное состояние,

- материал здания.

Экономическая характеристика объекта недвижимого имущества:

- номер оценочной зоны;

- оценочная стоимость земельного участка (нормативная цена);

- рыночная стоимость;

- величина земельного налога;

- размер платы на земельный участок;

- оценочная стоимость здания (сооружения);

- залоговая стоимость;

- величина налога на здания и сооружения;

- размер платы на здания и сооружения;

- год оценки.

Правовые характеристики недвижимого имущества:

- виды прав на землю (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, срочное пользование, аренда земли);

- виды прав на здания (строения, сооружения, собственность, хозяйственное ведение юридических лиц, оперативное управление юридических лиц зданием).

Данные о субъекте прав на землю:

- наименование субъекта прав на недвижимое имущество;

- наименование организационно-правовых форм юридических лиц и хозяйств граждан.

Сравнение схемы банка данных для земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов показывает, что банки данных в населенных пунктах на 50-60% имеют больше показателей, чем банки данных по землям сельскохозяйственного назначения.

Эти особенности необходимо учитывать при прогнозировании структуры банка данных, развития отдельных показателей и определения их точности. Необходимо также предусмотреть схему генерализации земельно-кадастровых показателей.

Контрольные вопросы и задания

1. Что является объектом, субъектом и предметом УЗР поселений?

2. Какие существуют основные направления земельной политики в поселениях?

3. Какие уровни компетенции субъектов УЗР поселений существуют?

4. Что относится к компетенции органов Росземкадастра в области УЗР поселений?

5. Что относится к компетенции органов архитектуры и градостроительства в области УЗР поселений?

6. Какие вопросы в области УЗР решает сельская администрация?

7. Какую классификацию земельных участков в поселениях Вы знаете?

8. Какие особенности имеет государственный земельный кадастр в поселениях?

9. Какие особенности имеет государственный мониторинг земель в поселениях?

Мониторинг земель представляет собой постоянно действующую систему наблюдений (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель с целью выявления негативных тенденций для оценки, прогноза, предупреждения и устранения неблагоприятных процессов формирования почвенного покрова, информационного обеспечения ведения государственного земельного кадастра и землеустройства. По результатам мониторинга осуществляется:

экологический контроль состояния почв в зонах повышенной антропогенной нагрузки, создается механизм учета и проверки экологического состояния земель, а также обеспечения собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов экологическими нормативами режимов оптимального использования земельных участков.

Для земель поселений основные задачи мониторинга специфичны и соответствуют следующим целям:

изучение городского земельного фонда поселений по степени использования и освоенности;

подготовка на базе полученных данных предложений по введению экономических рычагов, стимулирующих повышение эффективности использования земельных участков;

выявление и анализ изменений правового статуса землепользования, контроль за соблюденем собственниками, пользователями, владельцами и арендаторами земельных участков установленных правил ведения хозяйственной деятельности;

анализ и обобщение характера нарушений земельного законодательства и подготовка предложений по совершенствованию нормативных актов с целью повышения эффективности их действия;

содействие формированию банка данных, характеризующих технико-экономические показатели земельных участков для обеспечения реализации генерального плана и генеральных схем развития хозяйства, поселений проектов детальной планировки и застройки;

экспериментально-производственный мониторинг земель в ареалах распространения основных негативных процессов и выработка рекомендаций по их предупреждению, локализации и устранению;

получение данных от компетентных органов по изучению состояния земель в местах захоронения токсичных промышленных отходов и радиоактивных материалов, а также других промышленных отходов, свалок, стоянок автотранспорта;

подготовка докладов и программ для составления тематических карт и атласов состояния земельного фонда поселений;

разработка рекомендаций по рациональному использованию и охране земель для последующего проектирования и реализации планируемых мероприятий в целях предупреждения и устранения последствий негативных процессов хозяйственной деятельности.

Подсистемы мониторинга земельпоселений формируются по целевому назначению участков:

1) земель застройки (в том числе подземные пространства) - наблюдение за состоянием земель, предоставленных предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промышленных, производственных, жилых, культурно-бытовых, религиозных и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства;

2) земель общего пользования - наблюдение за состоянием земель, используемых для передвижения, удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения, организации полигонов для захоронения не утилизированных промышленных и бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения общественных нужд города;

3) земель сельскохозяйственного использования - наблюдение за состоянием земель, отнесенных к сельскохозяйственным угодьям и используемых для сельскохозяйственного производства на территории города;

4) земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения - наблюдение за состоянием земель, в пределах которых имеются природные объекты, представляющие научную или культурную ценность; обладающие природными лечебными факторами; предназначенные и используемые для организации массового отдыха и туризма населения; имеющие историческое, культурно-архитектурное и эстетическое значение;

5) земель, занятых лесами и лесопарками, - наблюдение за состоянием земель, покрытых лесом, а также не покрытых лесом, но предоставленных для нужд лесного и лесопаркового хозяйства;

6) земель водного фонда - наблюдение за состоянием земель прибрежных полос, водоохранных зон рек, водоемов и других водных источников и их загрязнения;

7) земель транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и других наблюдение за состоянием земель, предоставленных предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них задач.

Глава 11. Особенности управления земельными

Дата добавления: 2015-04-29