Методы оценки недвижимости

Задача

Предприятие рассматривает целесообразность принятия проекта с денежными потоками по годам, тыс. руб.: год 0 - (120), год 1 - 30, год 2 - 40, год 3 - 50, год 4 - 50, год 5— 20. Цена капитала предприятия составляет 15 %. Как правило, проекты со сроком погашения более 4 лет не принимаются. Проведите анализ на основе периода окупаемости и примите решение.

Решение:

Внутренней нормой доходности (другие названия - ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма рентабельности и пр.) называется такое положительное число Е_в, что при норме дисконта Е = Е_в чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0, при всех больших значениях Е – отрицателен, при всех меньших значениях Е – положителен. Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, считается, что ВНД не существует.

ВНД определяют как неотрицательную величину из уравнения:

(1)

Для определения ВНД необязательно знать заранее норму дисконта, поскольку ее находят обычным подбором показателей. Если уравнение 1 не имеет положительных решений или имеет более одного такого решения, то ВНД подобного проекта не существует.

Если расчет ЧДД дает ответ на вопрос, является ИП эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта (Е), то ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

В случае, когда ВНД равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал (Е), инвестиции в данный проект оправданы, и может рассматриваться вопрос о его принятии. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.

Таким образом, формула расчета ВНД проекта будет иметь вид:

(2)

где Е_в – внутренняя норма доходности, %

Е – отрицателен, следовательно, инвестиции не выгодны.

Литература

1. Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчеты. Калининград: Янтарный сказ, 2004. 437 с.

2. Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент. С. Петербург, Экономическая школа, 2002. Т.1. 497 с., Т. 2. 668 с.

3. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капитальных вложений. М., 2003. 425 с.

Затратный - основан на предположении что затраты на строительство объекта (кроме износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка является приемлемым ориентиром для определенной стоимости объекта.

Подход к оценке недвижимости, основан на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим на землю, строительные материалы и работы.

Применяется для определения восстановительной стоимости, для налогообложения, при осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства, при выборе профиля объекта недвижимости, при оценке зданий специального назначения, для целей страхования.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли, т.е.

Ц_н = ПСВ – И + Ц_з или Ц_н = ПСЗ –И + Ц_з,

где Ц_н – стоимость недвижимости по затратному методу

ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества

И- стоимость износа оцениваемого имущества

Ц_з - стоимость участка земли

ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества

Недостатки данного метода:

1. не отражает стоимости прогнозируемых доходов

2. большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет

3. не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка

4. трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющим историческую ценность, а так же зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Рыночный – основан на сравнительном анализе продаж.

Принцип прост- ни один покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за аналогичный объект, обладающий такими же свойствами. Оценщики, используя накопленные данные о продажах сходных и аналогичных объектов, корректируют стоимость оцениваемого объекта недвижимости с помощью специальных поправок. Скорректированная цена представляет собой возможную стоимость оцениваемого объекта на ранке.

Ц_н = Ц_р. К₁.К₂. ….К_n,

где Ц_{н –} рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости

Ц_р - рыногчная стоимость проданных аналогичных объектов

К₁,К₂, …,К_{n –}поправочные коэффициенты

Доходный – способ оценки стоимости недвижимости согласно которому рыночная стоимость рассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов. Методом доходного подхода является прямая капитализация, которая заключается в расчете текущей стоимости полученных доходов

С= Д/К,

где Д- чистый доход, К- коэффициент капитализации, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

Дата добавления: 2015-05-10