Выселение из жилых помещений

Статья 39 помещена в разделе "Общая часть" ЖК и распространяется на нанимателей жилых помещений, членов их семей и других совместно проживающих с ними лиц, независимо от того, в каком жилищном фонде находится жилое помещение, и от оснований заключения договора. По этим же основаниям могут быть выселены члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие права собственности на долю в жилом помещении (ст. 120 ЖК).

2.2. В разделе "Общие положения" ЖК содержится и более общее правило о расторжении договора найма жилого помещения. В ст. 36 ЖК установлено: "Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом". Другие основания расторжения договора найма жилого помещения и выселения без предоставления другого жилого помещения предусмотрены ст. 39, 96 и 98 ЖК.

Поскольку ни ГК, ни ЖК не определяют, какие условия договора найма жилого помещения являются существенными, возможность выселения по правилам ч. 1 ст. 36 ЖК становится весьма сомнительной.

При этом следует подчеркнуть что ч. 1 ст. 36 ЖК не согласуется с п. 2 ст. 420 ГК, согласно которой "по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении другой стороной". Речь идет не о нарушении существенных условий любого договора, а о существенном нарушении его другой стороной, а "существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора" (ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК).

Следовательно, нарушение существенного условия любого договора может быть основанием для его изменения или расторжения только при существенном его нарушении. Правила ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК дали основание Пленуму Верховного Суда Республики Беларусь в постановлении от 28.06.2007 N 8 "О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении" записать: "Судам необходимо учитывать, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут, в частности, в связи с уклонением нанимателя и совершеннолетних членов его семьи от оплаты за пользование жилым помещением и коммунальные услуги" (ст. 27, 36 ЖК, п. 50 Положения от 29.11.2005). Расторжение по указанному основанию договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда может повлечь выселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение менее занимаемого в соответствии со ст. 71 ЖК.

2.3. ЖК предусматривает возможность расторжения договора найма жилого помещения и выселения не только как гражданско-правовую санкцию за нарушение договорных обязательств, но и при надлежащем их выполнении нанимателем и членами его семьи. Такое расторжение договора найма жилого помещения и выселение допускается, когда жилое помещение предоставлено с учетом определенной правовой связи с лицом, которому оно предоставлено, при условии сохранения им этой связи. Речь идет о помещениях, включенных в число служебных, общежитиях и домах специального назначения.

27.. Выселение без предоставления гражданам жилого помещения

Если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение.

Основанием для расторжения договора найма и выселения во всех указанных случаях является наличие всех условий гражданско-правовой ответственности. Перечисленные действия должны быть противоправными, виновными, а наступившие последствия должны находиться в причинной связи с одним из таких действий. При этом подобные действия влекут выселение, если они совершались систематически, уже были предметом рассмотрения наймодателя, органов милиции, прокуратуры, суда или общественного воздействия, но принятые меры предупреждения или общественного воздействия оказались безрезультатными.

"При рассмотрении исков о выселении граждан по основаниям ст. 39 ЖК в связи с нарушением правил пользования жилым помещением, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, - судам необходимо проверять, носили ли действия виновных лиц систематический характер, принимались ли к ним меры предупреждения и общественного воздействия.. При этом административные взыскания, принятые к ответчикам в связи с нарушением правил пользования жилым помещением, также относятся к мерам предупреждения, о которых указано в ст. 39 ЖК.

По основаниям, предусмотренным ст. 39 ЖК, без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены судом наниматели, члены их семей и другие лица, проживающие совместно с ними в домах государственного и частного жилищного фонда.

По этим же основаниям могут быть выселены члены семей собственников жилых помещений, в том числе приватизированных, не имеющие доли в праве собственности на эти жилые помещения (ч. 2 п. 14 постановления от 28.06.2007 N 8).

Эффективным средством ликвидации жилищного конфликта, возникшего в связи с систематическим разрушением, или порчей жилого помещения, или использованием его не по назначению либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением, делающим невозможным для других совместное проживание в одной квартире или в одном доме, является так называемый принудительный обмен жилого помещения как альтернатива выселению по правилам ст. 39 ЖК. Она предусматривает, что граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение.

Новые основания выселения из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения установлены п. 67 и 67-1 Положения от 29.11.2005. В соответствии с пунктом 67 предусмотрено, что в случае выезда нанимателя жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда на постоянное проживание в другое жилое помещение либо его смерти такой договор расторгается (прекращается). Если проживающие совместно с нанимателем нетрудоспособные совершеннолетние члены семьи нанимателя не имеют в пользовании жилое помещение государственного жилищного фонда на основании договора найма либо в собственности другое жилое помещение в данном населенном пункте общей площадью 15 кв.м и более на одного человека, отвечающее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, с одним из них заключается договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда. Если же проживающие совместно с нанимателем трудоспособные совершеннолетние члены семьи нанимателя не имеют в пользовании такое же жилое помещение либо в собственности другое жилое помещение, с одним из них заключается договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда сроком на 3 года (ч. 3 п. 67 Положения от 29.11.2005), в течение которых гражданам, проживающим в данном жилом помещении предоставляется внеочередное право на улучшение жилищных условий путем строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения с государственной поддержкой (ч. 3 п. 67 Положения от 29.11.2005).

По истечении трехлетнего срока с даты наступления обстоятельств, указанных в ч. 3 п. 67 Положения от 29.11.2005, проживающие в этом жилом помещении граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 п. 67 Положения от 29.11.2005).

В случае обеспеченности членов семьи нанимателя жилым помещением общей площадью более 15 кв. метров на одного человека, отвечающим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, они подлежат выселению из жилого помещения социального пользования в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения

В случае обеспеченности членов семьи нанимателя жилым помещением общей площадью более 15 кв. метров на одного человека, отвечающим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, они подлежат выселению из жилого помещения социального пользования в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 6 п. 67 Положения от 29.11.2005).

Граждане, взявшие на воспитание в приемную или опекунскую семью троих и более детей-сирот и (или) детей, оставшихся без попечения родителей, и получившие в связи с этим жилое помещение социального пользования государственного жилищного фонда, подлежат выселению из такого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в случае принятия органом опеки и попечительства решения об освобождении (отстранении) их от выполнения обязанностей опекунов (попечителей) в отношении указанных детей, прекращении (расторжении) договора о передаче ребенка (детей) на воспитание в семью либо приобретения взятыми на воспитание детьми дееспособности в полном объеме.

Однако, если названные выше граждане ранее пользовались жилым помещением государственного жилищного фонда, им при вынесении предоставляется это жилое помещение или равноценное ему другое жилое помещение на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда (п. 67-1 Положения от 29.11.2005).

Дата добавления: 2015-05-31