Особенности совершения сделок с жилым помещением 1 страница

I

I

У

I I

правовых дисциплин юридического факультета Московского государственного социального университета (МГСУ), представлены на 9-ых годичных научных чтениях МГСУ научным изданием «Особенности совершения отдельных видов сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву», использованы при проведении практических занятий (семинаров) в процессе преподавания курса «Гражданское право» в МГСУ.

Структура работы обусловлена целями и характером исследования. Она состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, списков использованных нормативных актов и литературы.

Глава I. Общие положения о сделках с жилыми помещениями

§ 1. Жилые помещения как объект гражданско-правовой сделки

Все многообразие объектов гражданских прав установлено статьей 128 Гражданского Кодекса РФ¹. В первую очередь, ПС относит к таким объектам, вещи. Данный объект является одним из самых распространенных в гражданских правоотношениях, и большинство сделок заключается именно по поводу различного рода вещей.

Статья 130 ПС РФ разделила весь объем вещей на 2 категории: движимые и недвижимые вещи, в п. 1 той же статьи приводится наиболее универсальный принцип отнесения вещей к недвижимости: «...и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их

назначению невозможно...». Этот принцип, по мнению автора, можно назвать физическим, т.к. он описывает физические свойства недвижимости.

В юридической литературе высказана точка зрения, что более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли: именно с этого момента она перестает быть недвижимостью³, тем не менее, перемещение объектов недвижимости с последующим закреплением на другом земельном участке и использование их по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов⁴. Однако не все авторы связывают особое положение недвижимости с ее непосредственной стоимостью. Существуют и

'Гражданский Кодекс Российской Федерации, далее ГК РФ. // Собрание законодательства РФ, далее СЗ РФ, 1994, №32, ст. 3301.

² Там же.

³ См.: Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность. // Северокавказский юридический вестник.
1998, №1, с. 89, 102.

⁴ См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним». // Буров B.C. и др. М.: Норма. Издание второе. 2001, с. 9-10.

иные мнения по поводу качественных отличий недвижимого имущества: так, Скловский К.И. рассматривает наличие «видимости» недвижимого имущества¹.

Категория недвижимости в российской правовой системе была восстановлена сравнительно недавно, с принятием 31 мая 1991 г. Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик².

Более детальное понятие и виды объектов³ недвижимости закреплены в ст.1 федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁴. К ним относятся недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

К недвижимости ПС РФ также относит - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота⁵. Однако эти вещи по своим естественным свойствам являются движимым имуществом⁶. Кроме того нормы вышеуказанного Закона о государственной регистрации на них не распространяются (п.1 ст. 33 Закона), а содержание, порядок и форма заключения договоров регулируется транспортными уставами и кодексами. Таким образом, по мнению, диссертанта, более точно следует определить данные вещи как объекты, приравненные к недвижимости.

В последнее время высказана следующая заслуживающая внимания точка зрения: объективно недвижимое имущество существует и до государственной регистрации, но права на недвижимость возникают только после ее

¹ См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. М: Дело, 1999, с. 225.

² П.2 ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик // Ведомости Съезда народных
депутатов и Верховного Совета СССР, далее Ведомости СНД и ВС СССР, 1991, № 26, ст. 733.

³ Законодатель пошел по пути наименьшего сопротивления: просто перечислил все возможные виды
недвижимого имущества. В то же время этот перечень не является исчерпывающим, однако дополнен может
быть только федеральным законом.

⁴ СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

⁵ См.: Гражданское право. Учебник. Т.1. // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М.: Проспект, 2000. -
С.224.

⁶ См.: Комментарий к ГК РФ: 1 часть. // Под ред. Садикова О.Н. М: Инфра-М, 1999. - С. 276.

совершения¹. С ней можно согласится, т.к. регистрируется не право вообще, а право на конкретный объект, имеющий строго определенные характеристики и координаты, зафиксированные в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. п. 2,6 ст. 12 указанного закона).

Таким образом, в этом законе определен еще один принцип отнесения вещей к недвижимости: она должна пройти обязательную специальную регистрацию² (п. 2 ст. 131 ПС). Данный принцип можно характеризовать как юридический, т.к. он не только закреплен законом³, но и описывает юридическое свойство самой недвижимости и порядок закрепления прав на нее⁴. Этот принцип необходим для дифференциации объектов недвижимости от таких прочно связанных с землей объектов, как, например, скамейка, которая недвижимостью не является, даже если ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба ее назначению.

Наличие двух принципов отнесения вещей к недвижимости ярко проявляется, например, при возведении жилых домов.

Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»⁵ в ст. 1 к недвижимости в жилищной сфере относит: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. При этом подразумевается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества.

¹ См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним». // Под ред. Крашениннникова П.В. М.: Норма, 1999, с. 11-16.

² См. напр. ст. 68 Лесного Кодекса РФ от 29.01.1997 № 22-ФЗ о государственном лесном кадастре // СЗ РФ,
1997, № 5, ст. 610; ст. 54 Градостроительного Кодекса РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ о градостроительном кадастре
// СЗ РФ, 1998, № 19, ст. 2069.

³ См. напр. ст. 219 ГК РФ // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301.

⁴ Ст. 131 ГК РФ // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301.

³ Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ, далее Ведомости СНД и ВС РФ, 1993, № 33, ст. 99.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся здания. Жилой дом -одна из разновидностей здания как общего универсального объекта ряда гражданских прав, имеющего многофункциональное назначение (напр, производственное, административное здание). Жилой дом наделен как родовыми, так и видовыми свойствами. Как общее свойство, жилой дом принадлежит к недвижимому имуществу. Видовые свойства заключаются в том, что они не только отграничивают жилой дом от других объектов гражданского права вообще, но и недвижимости в жилищной сфере в частности.

Таким образом, объект, характеризуясь одновременно двумя принципами, относится к недвижимым вещам. Однако, в ряде нормативных актов, в т.ч. определяющих правовое положение недвижимости в жилищной сфере только перечисляются эти объекты, причем данный перечень не является исчерпывающим и периодически обновляется¹, т.к., в соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ только федеральным законом на основании прямого указания к недвижимости могут быть отнесены другие вещи и иное имущество. Поэтому можно согласиться с такой точкой зрения, определяющей понятие «недвижимость»: недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону².

Обобщающим понятием объекта права собственности и других вещных прав в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан в Гражданском Кодексе РФ выбрано понятие «жилое помещение». Это обобщающее понятие, охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, и не в полной мере применительно к объектам права собственности. Так понимание жилого помещения как многоквартирного жилого дома ставит довольно трудноразрешимые правовые проблемы в применении конституционного права

¹ См.: ч. 3 ст. 1 Закона РФ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»//Ведомости
СНД и ВС РФ, 1993, № 33, ст. 99 в ред. Федерального закона РФ от 10.02.1999 № 29-ФЗ // СЗ РФ, 1999, № 7, ст.
876.

² См.: Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Экзамен.
Издание второе, 1998, с. 330.

на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ¹). Определять одинаково и часть, и целое одним понятием необоснованно, т.к. это серьезно усложняет правоприменительную практику.

Само понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях — в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (п. 1 ст.673 ГК РФ), в других - в качестве видового понятия: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ, ст. 1 федерального закона РФ от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»²), в третьих — в качестве учетной категории³, в четвертых — как отдельное понятие, отличное от понятия «жилой дом» (ст. 7 Жилищного Кодекса РСФСР⁴).

Таким образом, законодательно понятие «жилое помещение» в нормативных актах не предусмотрено, но путем логического, систематического и доктринального толкования можно выделить три основных отличительных признака жилого помещения:

Во-первых, функциональное назначение помещения, т.е. какова основная функция данного помещения;

Во-вторых, пригодность для проживания, т.е. помещение должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;

В-третьих, государственная регистрация помещения в качестве жилого, т.е. приведение юридической формы в соответствие с материальным содержанием объекта.

Определяя жилое помещение через его признаки, получается, что жилым помещением признается такое помещение, которое специально предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан⁵, причем данное помещение

i ' Российская газета, № 237,25.12.1993.

I ♦ ² СЗ РФ, 1996, № 25, ст. 2963.

³ Постановление Правительства РФ от 13.01.1997 № 1301 «Об утверждении Положения о государственном
учете жилищного фонда в РФ» // СЗ РФ, 1997, № 42, ст. 4787; См.: Бронер Д.Л. и др. Статистика жилищного и
коммунального хозяйства. М.: Юрид. лит-ра, 1979, с. 91.

⁴ Жилищный кодекс РСФСР, далее ЖК // Ведомости Верховного Совета РСФСР, далее Ведомости ВС РСФСР,
1983, №26, ст. 883.

⁵ Под гражданами понимается вся совокупность физических лиц.

должно быть зарегистрировано в качестве жилого в установленном законом порядке в государственных органах¹.

Таким образом, если помещение отвечает всем вышеперечисленным признакам, то такое помещение считается жилым и соответственно на него распространяется правовой режим жилого помещения. Так, например, данное помещение (дом) может юридически признаваться местом постоянного жительства гражданина; только жилое помещение сможет удовлетворить потребность граждан, нуждающихся в жилье, в т.ч. поставленных на учет; только жилое помещение можно сдать в социальный или коммерческий наем и т.д.

Первый признак состоит в том, что жилое помещение — это не любое помещение или строение, используемое для проживания, а только функционально предназначенное, т.е. целевое назначение жилого помещения состоит в том, что оно специально предназначено для проживания (ч.2 ст. 288 ГК РФ, ст. 7 ЖК)². Признак функциональности используется и в других нормативных актах, например, в ст. 74 федерального закона РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»³.

Функциональное назначение помещения, вводимого в эксплуатацию в результате завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта определяется по исполнительной проектной документации, надлежаще утвержденной⁴, таким образом целевое назначение конкретного помещения специально указывается в актах применения права к каждому конкретному строению⁵.

' ¹ В настоящее время такая регистрация осуществляется органами БТИ (Бюро технической инвентаризации).

² Ст. 4 закона г. Москвы от 11.03.1998 № 6 «Основы жилищной политики в городе Москве» // Ведомости
♦ Мосгордумы, 1999, № 8, с. 5.

^{1 3} СЗ РФ, 1998, № 29, ст. 3400.

; ⁴ Другими словами функциональное назначение определяется не субъективно, напр, фактом проживания в

' здании людей, а объективно: наличием прямого указания в документах.

⁵ См.: напр. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 30.11.2000 № 1004-РЗП «О назначении
| комиссии по приемке после комплексного капитального ремонта жилого дома по адресу: ул. Новослободская,

д. 52» и др. Документ опубликован не был.

Как правило, жилое помещение не может быть многофункциональным, т.к. его назначение прямо зафиксировано в федеральных законах: ПС РФ и ЖК, которые обладают высшей юридической силой после Конституции РФ.

Однако Шешко Г.Ф. обоснованно считает, что существует достаточно большая группа граждан, осуществляющая в домашних условиях предпринимательскую деятельность. К их числу можно отнести научных работников, педагогов-репетиторов, адвокатов, надомных работников и т.д. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан. Представляется целесообразным установление критериев, ограничивающих пределы осуществления предпринимательской деятельности в жилых помещениях, на основании которых органы местного самоуправления либо субъектов РФ могли бы утверждать перечни разрешаемых (запрещаемых) видов деятельности с учетом местных условий¹.

Тем не менее, в соответствии со ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», жилое помещение может быть многофункциональным, если оно отнесено к числу специализированного жилищного фонда (общежития, жилые помещения для вынужденных переселенцев, беженцев, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и т.д.), где стационарно организовано социальное, медицинское либо иное обслуживание.

Таким образом, наряду с основной функцией жилого помещения добавляются дополнительные, но дополнительные функции жилого помещения должны быть неразрывно связаны с основным функциональным предназначением жилого помещения, и могут являться только факультативными, т.е. не обязательными. Подмена дополнительными функциями основного целевого назначения помещения ставит вопрос о

¹ См.: Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию. //
Жилищное право, 2002, № 1, с. 3-11. Федеральным законом РФ от 31.12.2002 № 187-ФЗ «О внесении изменений
и дополнений в часть вторую Налогового Кодекса РФ и некоторые другие акты законодательства РФ» внесены
изменения в ст. 10 ЖК, разрешающие использовать жилое помещение адвокатами для размещения
адвокатского кабинета с согласия проживающих в нем лиц, являющихся членами семьи адвоката. // Российская
газета,№246(3114), 31,12.2002.

² В качестве исключения из общего правила, которое, как известно, не может толковаться расширительно.

признании его нежилым и переводе в нежилой фонд, например, для организации медицинской деятельности.

Одним из основных принципов жилищного права является императивность предписаний жилищных норм, суть которых выражается в следующем: жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан¹. Существенное значение для жилищно-правового регулирования имеют также принципы: цивилизованного использования жилых помещений и неприкосновенности собственности², закрепленные в ст.ст. 35 и 40 Конституции РФ. Именно эти принципы дополнительно определяют функциональное использование жилых помещений и закреплены соответствующими нормами в гражданском и жилищном законодательстве.

Гражданское и жилищное законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Это правило касается не только непосредственно жилых помещений, но и нежилых помещений, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ч.2 ст.4 ЖК). В п. 3 ст. 288 ГК РФ прямо указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. При этом перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии с жилищным законодательством. Аналогичный запрет содержится в ст. 7 ЖК.

Не допускается использовать под цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения³, приобретенные специально для этих целей (напр, молитвенный дом и т.п.). И по ГК РФ (ст.ст. 209, 293), и по ЖК (ст. 154) это оценивается как грубое нарушение закона, за совершение которого

' См.: Марткович И.Б, Право на жилище и его обеспечение: Учебное пособие по спецкурсу. М.: Изд-во ИГиП

АН СССР, 1983, с. 29-30.

² См.: Седугин П.И. Жилищное право. М: Норма. Издание второе. 2001, с. 39.

Распоряжение Мэра Москвы от 11.03.1994 № 110-РМ «О мерах по пресечению противоправного

использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц» // Вестник

Мэрии Москвы, 1994, № 7.

установлена административная¹ и гражданско-правовая ответственность². В соответствии с п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»³ сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, совершенные после введения в действие части первой Гражданского Кодекса являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 и ст. 288 ГК РФ.

Однако, адрес, по которому расположено жилое помещение, может быть использован для обозначения юридического адреса предприятия, учреждения, организации в целях открытия банковского счета, постановки на учет в финансовых, налоговых и иных органах, получения корреспонденции и др.⁴

Порядок использования жилого помещения должен осуществляться согласно «Правилам пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории»⁵, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 № 415, в частности использовать жилое помещение по прямому назначению (п. 9 Правил).

Использование находящихся в жилых домах нежилых помещений, предназначенных для торговых, производственных, канцелярских и бытовых нужд непромышленного характера, не должно нарушать «Правила», причинять вред проживающим, эксплуатации дома и земельного участка⁶.

В некоторых нормативных актах субъектов РФ содержится оговорка: что при соблюдении санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, требований по эксплуатации жилищного фонда, иных прав и свобод других

¹ Ст. ст. 7.17,7.21, 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях // СЗ РФ, 2002, Ла 1, ст. 1.

² Ст. 293 ГК РФ // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301.

³ Российская газета, № 152,13.08.1996.

⁴ П. 5.6 ст. 5 Закона г. Москвы от 28.06.1995 № 14 «Об основах малого предпринимательства в Москве» //
Ведомости Московской Думы, 1995, № 5; пп. Ж п. 2.2 Постановления Правительства г. Москвы от 17.09.1991
№ 97 «О введении единого порядка регистрации предприятий и организаций в Москве» // Вестник Мэрии
Москвы, 1998, №1.

⁵ Собрание Постановлений Совмина РСФСР, далее СП РСФСР, 1986, № 2, ст. 10.

⁶ Закон г. Москвы от 20.12.1995 № 26 «Об ответственности за нарушение нормативов и жилищных стандартов
по использованию, сохранности и эксплуатации жилищного фонда города Москвы» // Ведомости Московской
Думы, 1996, № 2.

20

граждан разрешается в жилых помещениях заниматься индивидуальной трудовой деятельностью¹, а в отдельно стоящих индивидуальных жилых домах - и промышленным производством². Очевидно, что такие нормы частично расходятся с нормами федеральных законов, которые имеют более высокую юридическую силу.

В настоящее время значительное число строений, расположенных на территории садовых, дачных и иных земельных участках, представляют собой помещения, пригодные и предназначенные для проживания. Однако на практике, по мнению Крашенинникова П.В., перевод данных помещений в жилые из-за неурегулированности данного вопроса законодательством практически не осуществляется³.

Так, на сегодняшний день существует только одна норма, регламентирующая данный вопрос, но и она находится в «зачаточном» состоянии. Согласно ч. 3 ст. 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, могут переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном ст.ст. 49, 52, 55, 61, 66, 72, 73 Закона РФ от 06.07.1991 № 1550-1 «О местном самоуправлении в РФ»⁴. Признание строения жилым помещением должно производиться решением органа местного самоуправления, куда граждане вправе подавать заявления с приложением соответствующих документов. Кроме того, необходима государственная регистрация данного строения в качестве жилого в БТИ

! ¹ П. 6 ст. 4 закона г. Москвы от 11.03.1998 № 6 «Основы жилищной политики в городе Москве» // Ведомости

Мосгордумы, 1999, № 8, с. 5.

! ² См. ст. 10 Жилищного Кодекса Кабардино-Балкарской Республики. // См.: Седугин П.И. Жилищное право.

| • М.: Норма. Издание второе, 2001, с. 88.

³ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000, с. 30-31.

⁴ Ведомости Съезда Народных Депутатов и Верховного Совета РСФСР, далее Ведомости СНД и ВС РСФСР,
1991, № 29, ст. 1010. Указанные статьи действуют в соответствии с Федеральным законом РФ от 28.08.1995 №
154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» // СЗ РФ, 1995, № 35, ст. 3506.

⁵ Поэтажный план; выкопировка из генерального плана участка; документ, удостоверяющий право
собственности на строение и т.д.

(органе местного самоуправления), после чего собственнику выдается свидетельство о признании строения жилым домом.

В соответствии с п. К ст. 72 Конституции РФ процедура и основания перевода строений в жилые помещения должны быть подробно изложены в нормативных актах субъектов РФ¹.

Преимущество жилого помещения заключается в том, что государство обязуется содействовать ремонту и благоустройству жилых домов, принадлежащих гражданам, а также производить обслуживание и ремонт жилых помещений по договору с их собственниками² (ст. 129 ЖК). Гражданам, имеющим в собственности жилые помещения, предоставляются компенсации, субсидии³, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади и нормативов потребления коммунальных услуг (ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Статьями 27 и 28 вышеуказанного закона установлены налоговые и иные льготы⁴ для настоящих и будущих собственников жилых помещений. Указанные и иные нормы реализуют п. 2 ст. 40 Конституции РФ о том, что органы государственной власти и местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище.

Но главное преимущество состоит в том, что правовое регулирование собственности и иных правоотношений, связанных с жилым помещением гораздо больше детализировано в сравнении с правовым регулированием собственности на дачи, садовые домики и иные строения, а значит собственник жилого помещения в правовом плане более защищен.

Если есть намерение использовать жилье под цели, не связанные с проживанием, оно должно быть предварительно переоборудовано и переведено в соответствии с законом в свою противоположность — нежилое помещение.

• ' См.: напр., Закон г. Москвы от 11.03.1998 № б «Основы жилищной политики в городе Москве» // Ведомости

! Мосгордумы, 1999, № 8, с. 5.

_: ² Постановление Правительства Москвы от 22.01.2002 № 61-ПП «О комплексном капитальном ремонте жилого

дома по адресу: ул. Сретенка, д. 26/1, стр. 1» // Вестник Мэрии Москвы, 2002, № 6.

³ Положение о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утв.
Постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 № 887 // СЗ РФ, 1999, № 33, ст. 4116.

⁴ См. напр. ст. 15 Федерального закона РФ от 12.01.1995№5-ФЗ«О ветеранах» //СЗ РФ, 1995, № 3, ст. 168.

Таким образом, назначение жилого помещения зафиксировано в законе, и собственник не вправе произвольно его изменить или аннулировать, что является для общества важным социальным и экономическим фактором.

Второй признак жилого помещения заключается в том, что оно должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. помещение должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и, кроме того, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК).

Так, помещение должно отвечать установленным градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным и техническим нормам, утвержденным соответствующими ГОСТами и правилами¹. Согласно федеральному закону РФ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»² строительство любого объекта должно вестись при наличии следующего условия: соблюдение градостроительных, строительных норм и правил. Более жесткие требования установлены в ст. 3 Градостроительного Кодекса РФ. Так, создание, использование, реконструкция и иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки.

Таким образом, жилые помещения должны отвечать, в частности, объемно-планировочным параметрам (высота, площадь, изолированность и др.); строительным показателям (не быть ветхими, аварийными, не находится в подвалах, бараках и т.д.); санитарным нормам (температура и влажность помещения, загрязненность воздуха, наличие шума и вибрации и т.д.); техническим показателям (пригодность к использованию внутренних инженерных и санитарно-технических систем и оборудования, техническое состояние конструктивных элементов и отделки помещения и т.д.). Полный перечень указанных показателей должна содержать «Методика по определению

¹ Напр., строительные нормы и правила (СНиП), санитарные нормы и правила (СанПин) и т.д.

² СЗ РФ, 1995, № 47, ст. 4473.

³ Градостроительный Кодекс РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ // СЗ РФ, 1998, № 19, ст. 2069.

непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания», утвержденная Приказом Госстроя РФ от 31.12.1999 № 177¹. Однако Министерство Юстиции РФ отказало в регистрации этого документа, ссылаясь на подготовку проекта Постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания»².

Дата добавления: 2015-05-31