Приложение А. Примеры градостроительного решения комплексной реконструкции жилого образования.
Пример 1. Квартал №5. г. Лыткарино Московская область
Существующее положение 714 квартир
Проект реконструкции 1015 квартир (142 %)
Пример 2. Демонстрационная зона в микрорайоне № 8 г. Сургут
Существующее положение 945 квартир, 45,6 тыс. кв.м.
Проект реконструкции 1270 квартир (145 %) 71,0 тыс. кв.м. (156 %)
Пример 3.Квартал по ул. Оплеснина г. Сыктывкар
Существующее положение 304 квартиры, 13,2 тыс. кв.м.
Проект реконструкции 442 квартиры (147 %) 23,46 тыс. кв.м. (177 %)
Приложение Б. Методы реконструкции жилого дома с учетом архитектурно-градостроительного и технико-экономического обоснований.
В пределах габаритов здания
Перепланировка квартир;
Устройство лоджий, эркеров;
Использование чердачного пространства для квартир;
Устройство 2-х этажных квартир 1-2-го этажей.
С частичным расширением в отдельных пролетах здания
Устройство эркеров, ризалитов;
Увеличение кухонь и отдельных жилых комнат;
Надстройка мансардного этажа;
Устройство 2-х этажных квартир 5-го и мансардного этажей.
Надстройка этажей
Надстройка одного-двух и мансардного этажей;
Устройство лифта;
При необходимости устройство пилонов;
Устройство лоджий, эркеров и ризалитов с частичным расширением здания.
Предельно возможное расширение габаритов и надстройка этажей
Обстройка и надстройка этажей с учетом устройства платформы при градостроительном и технико-экономическом образовании
Приложение В. Примеры архитектурно-планировочных решений реконструкции жилых домов.
В-1. Перепланировка квартир в пределах габаритов здания
Изменение планировки 1-го этажа (серия 1-447).
Изменение планировки типового этажа
Устройство лоджий, эркеров (ризалитов)
В-2. Переоборудование квартир в двухэтажные.
Переоборудование квартир 1 и 2 этажей с выходом на участок (серия 1-447)
План 1-го этажа
Фрагмент фасада
Перепланировка квартир 4 и 5-го этажей (серия 1-510)
План 4-го этажа
Фрагмент фасада
Переоборудование квартир последнего этажа с использованием чердачного пространства (серия 1-447)
План мансардного этажа
Разрез
В-3. Перепланировка с увеличением ширины здания.
Устройство ризалитов в отдельных пролетах здания (серия 1-446)
План типового этажа
Фрагмент фасада и разрез
Устройство ризалитов в отдельных пролетах здания (серия 1-447)
План типового этажа
Фрагмент фасада и разрез
Перепланировка этажей с предельным увеличением ширины здания (серия 1-515)
Планы 2; 4 и 5 этажей
Разрез
В-4. Надстройка мансардного этажа
Надстройка мансардного этажа в пределах габаритов здания (серия 1-446)
Боковой фасад
Главный фасад
Разрез
План мансардного этажа
Надстройка 2-х уровн. мансардного этажа с опорой на пилоны (серия 1-447).
Фасад
Разрез
План мансардного этажа 1-й уровень
В-5. Надстройка этажей
Надстройка этажей в пределах габаритов здания (серия 1-515)
Фасад
Боковой фасад
Разрез
Надстройка этажей с увеличением габаритов здания (серия 1-515)
Перспектива
План 2-5 этажей рядовой секции.
План 7-го этажа рядовой секции.
Обстройка и надстройка 3-х и более этажей 5-ти этажного жилого дома (серии 1-510; 1-511; 1-515)
Конструкцией, несущей надстраиваемую часть дома, является многоярусная металлическая рама.
№ п/п
Наименование показателей
Единицы измерения
Показатели
до реконструкции
после реконструкции
1-510
1-511
1-515
1-510
1-511
1-515
Этажность здания
этаж
Количество квартир
ед.
Общая площадь квартир здания
м2
3479,9
3372,7
3516,8
9110,0
9186,0
9216,0
Приложение Г. Примеры использования архитектурно-композиционных приемов при комплексной реконструкции жилых образований
Пирамидальное построение в продольном направлении
Пирамидальное построение в поперечном направлении
Пирамидальное построение в продольном и поперечном направлениях
Построение в поперечном направлении
Приложение Д. Примеры архитектурно-конструктивных решений.
Д-1. Теплоизоляция ограждающих конструкций.
Утепление фасадных поверхностей наружных стен с применением «Термоблока»
Фасадная система «СИНТЕКО»
Утепление фасадных наружных стен с применением декоративных плит
Фасадная система «ПОЛИАЛПАН» вентилируемый фасад
Д-2. Конструктивные системы мансардного этажа.
Пространственная конструктивная система с применением деревянных элементов
Пространственная конструктивная система с применением легких металлических тонкостенных холодногнутых профилей
Теплоизоляция и вентиляция покрытия мансардного этажа
Приложение Е. Архитектурная типология мансардного этажа.
Е-1. Объемно-пространственное решение и эвакуационные выходы.
Е-2. Определение площади и освещения мансарды
Приложение Ж. Мероприятия по созданию энергоэффективной демонстрационной зоны реконструкции жилищного фонда (основные положения).
Ж-1 Основная цель и задачи
Основной целью является создание условий для осуществления реконструкции жилых домов с обеспечением их сохранности и обновления, повышением тепловой эффективности за счет утепления ограждающих конструкций и модернизации систем инженерного оборудования, увеличением общих объемов жилищного фонда за счет надстройки и пристройки дополнительных объемов.
Для достижения цели рекомендуется решить следующие задачи:
- Принять решение Субъекта РФ (города) о программе реконструкции жилищного фонда на территории Субъекта РФ;
- Принять решение администрации города о создании энергоэффективной демонстрационной зоны для отработки методов комплексной реконструкции жилых домов, организационно-экономического механизма по программе «1000 квартир»;
- Провести оценку технического состояния зданий, необходимые инженерные изыскания, определить объемы ремонтно-реконструктивных работ;
- Обеспечить эффективность использования существующей территории при комплексной реконструкции с увеличением общей площади жилья на 30-50 % за счет надстройки, пристройки и нового строительства в пределах нормативных требований;
- Увеличить теплоэффективность зданий на 20-40 % за счет утепления ограждающих конструкций и модернизации систем инженерного оборудования;
- Снизить материалоемкость реконструкции на 25-30 % по сравнению со строительством на новых территориях;
- Использовать существующую инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры;
- Обеспечить проведение мониторинга объектов реконструкции и определить количественную оценку социально-экономической эффективности реконструкции жилищного фонда.
Срок реализации проекта реконструкции жилищного фонда в рамках энергоэффективной демонстрационной зоны - 3 года.
Ж-2 Правовая и нормативная база.
Правовое регулирование отношений участников процесса реконструкции жилищного фонда осуществляется в соответствии:
- С Конституцией Российской Федерации;
- С Гражданским Кодексом Российской Федерации;
- Со статьями 12, 19, 36, 40, 41, 44, 46, 65, 88, ПО, 117, 137, 146 Жилищного Кодекса
РФ (2005 г.);
- С законодательством о местном самоуправлении, а также на основании правовых
актов Субъектов РФ и органов самоуправления.
Для учета местных особенностей, сложившихся на территории Субъекта РФ, не детализированных в Жилищном Кодексе РФ, рекомендуется разработать и принять территориальный Закон «О защите прав физических и юридических лиц в сфере реконструкции жилищного фонда», регламентирующий отношения физических и юридических лиц, органов власти и должностных лиц, прямо или косвенно принимающих и реализующих решения по реконструкции жилых домов и градостроительных образований, связанные с порядком согласования частных интересов граждан, местных, районных, городских и территориальных интересов для определения и правового закрепления социально значимых приоритетов, которые учитываются в основе реконструктивной деятельности.
Нормативно-технической базой правового регулирования в сфере реконструкции жилищного фонда являются общие и специальные технические регламенты, строительные нормы и правила (до их отмены в 2010 году), государственные стандарты в области строительства, сертификаты на применяемые материалы, территориальные нормы и правила, методическое пособие по реконструкции жилищного фонда и другие территориальные акты, определяющие права и обязанности, порядок реализации и осуществления инвестиционной деятельности при реконструкции жилищного фонда.
Основанием реализации проекта реконструкции жилых домов в рамках демонстрационной зоны является техническая документация в составе:
- Оценка технического состояния жилых домов на основе сбора информации и обследований;
- Обоснование градостроительных решений;
- Социологический опрос и согласование решений;
- Проектно-сметная документация на пилотный проект и последующие объекты реконструкции.
Ж-3 Финансирование объекта реконструкции.
Финансирование объекта реконструкции целесообразно осуществлять на основе консолидированных инвестиций с созданием инвестиционного фонда, аккумулирующего денежные средства из различных источников, включая:
- Субсидии и ссуды местного самоуправления;
- Средства бюджетов всех уровней;
- Средства предприятий и организаций;
- Личные средства граждан;
- Кредиты отечественных банков и других финансовых институтов;
- Кредиты зарубежных банков;
- Средства соответствующих федеральных и региональных программ;
- Средства от реализации готовой строительной продукции в порядке
реинвестирования в реконструкцию.
Объем финансирования объекта реконструкции, осуществляемого на основе консолидированного бюджета распределяется:
- Объем возможного кредита от сметной стоимости реконструктивных работ - 75 %;
- Объем собственных средств заказчика от сметной стоимости работ - 25 %;
На стадии ТЭО инвестиционного проекта реконструкции обязательным является расчет экономической эффективности в расчетных и прогнозных ценах.
В расчете экономической эффективности особое место занимает повышение тепловой эффективности жилых зданий, преследующее цели:
- Снижение стоимости эксплуатации зданий;
- Уменьшение нагрузки на имеющиеся источники тепловой энергии, горячей и питьевой воды;
- Повышение теплового комфорта жилых помещений и, как следствие, улучшение здоровья населения;
- Улучшение экологической обстановки за счет снижения вредных выбросов в атмосферу;
Ж-4 Организационно-технические и экономические мероприятия.
Для создания энергоэффективной демонстрационной зоны в городе целесообразно использовать районы застройки 4-5-этажными жилыми домами различных конструктивных систем (кирпичные, блочные, панельные, каркасные). Дома должны быть обустроены всеми основными видами инженерного оборудования, предназначены для посемейного и коммунального заселения квартир и иметь невысокий (непредельный) уровень физического износа.
Программа с условным названием «1000 квартир» создается в качестве одного из оптимальных вариантов организации демонстрационной зоны. Решением местной администрации выбирается и утверждается жилое образование (в квартале, микрорайоне) емкостью 800-850 квартир (10-12 домов) с учетом получения в процессе реконструкции дополнительных новых квартир в количестве 200-150.
Из общего количества домов определяется один дом в качестве пилотного проекта реконструкции, на котором отрабатываются организационные, технические и экономические механизмы, распространяемые в дальнейшем на реконструкцию домов демонстрационной зоны.
Организация энергоэффективной демонстрационной зоны реконструкции жилищного фонда предполагает:
- Изучение состояния жилищного фонда и выработку рекомендаций о возможности и целесообразности его комплексной реконструкции и модернизации;
- Изучение потребности и возможности по увеличению жилищного фонда за счет устройства дополнительных этажей и уплотнения застройки в условиях реконструкции существующих зданий и использования территории, освободившейся после сноса ветхого и аварийного фонда;
- Изучение демографической структуры населения, состава семей для формирования квартирной структуры вновь создаваемого жилищного фонда;
- Анализ доступности складывающейся цены вводимого жилья при комплексной реконструкции жилищного фонда с учетом проводимых работ по капитальному ремонту и утеплению зданий;
- Изучение базы строительных материалов и стройиндустрии в регионе в направлении максимального использования местных строительных материалов и изделий, проведения маркетинга на внешнем рынке строительной продукции для создания экономически эффективных проектных решений;
- Анализ подходов к реализации реконструктивных работ без отселения жителей или с отселением в существующий резервный фонд;
- Проведение мониторинга объектов реконструкции и разработку количественной оценки социально-экономической эффективности реконструкции жилищного фонда;
- Информацию и согласование решений по реконструкции конкретных жилых домов, начало производства и завершение работ с жителями данного жилья в соответствии с требованиями действующих законодательных актов, территориальных правовых и нормативных документов, регламентирующих и регулирующих права и обязанности участников процесса реконструкции жилищного фонда.
Ж-5 Анкета сбора информации об объеме и техническом состоянии жилого дома.
Ж-6 Пример социологического опроса жителей реконструируемых жилых домов
1. Степень приватизации квартир в обследованных жилых домах (по мнению жителей), в %.
Таблица 1.
Степень приватизации
Всего
Дом 33
Дом 35
Дом 37
Дом 39
Дом 41
1. Квартира приватизирована, в личной собственности семьи.
61,1
67,3
63,2
61,7
53,0
62,9
2. В квартире живут по договору аренды, по ордеру.
35,7
32,7
34,4
36,2
38,6
35,5
3. Жилье является служебным.
3,2
-
2,3
2,1
8,4
1,6
4. Жилье имеет статус общежития.
-
-
-
-
-
-
5. Затруднились ответить.
-
-
-
-
-
-
2. Оценка жителями технического состояния жилых домов, в %.
Таблица 2.
Параметры оценки
Всего
Дом 33
Дом 35
Дом 37
Дом 39
Дом 41
1. Хорошее, нормальное.
6,1
8,2
4,6
4,3
8,5
6,5
2. Так себе, терпимое.
33,7
59,2
33,4
22,3
34,1
30,6
3. Плохое.
59,1
32,6
60,9
72,3
54,9
62,9
4. Затруднились ответить.
1,1
-
1,1
1,1
2,5
-
Оценка жителями технического состояния жилых домов
Приоритетные для жителей виды капремонтов при реконструкции жилых домов, в %.
Перечень преимуществ реконструкции жилых домов с надстройкой мансарды, в %.
Потребность жителей в реконструкции дома с надстройкой мансардного этажа, в %.
Дом по улице____________________, №_____
Потребность жителей в реконструкции жилых домов с надстройкой мансарды, в %.
Приложение И. Пример мониторинга объектов реконструкции.
Мониторинг является необходимым элементом системы информации процесса управления отраслью. Его рекомендуется формировать как многоцелевую систему, позволяющую получать и анализировать информацию о:
- Объемах реконструктивных работ в различных областях городской экономики и в социальной сфере за определенный период времени;
- Размерах прироста фондов недвижимости за счет входящих в них объектов;
- Затратах (абсолютных и удельных) по реконструкции зданий, сооружений и территорий различного типа и назначения;
- Размерах инвестиций из городского бюджета и сторонних источников с оценкой доли города и адресности его затрат;
- О роли реконструкции в реализации социальной политики по улучшению жилищных условий, культурного и бытового обслуживания населения;
- Продолжительности проведения реконструктивных работ в зданиях и сооружениях разного типа и назначения (абсолютной и относительной - на 1000 кв.м. общей площади и т.п.);
- Общем количестве предприятий и организаций, участвующих или участвовавших в реконструктивных работах и их производственных показателях;
- Доле каждого субъекта экономики-участника в общем объеме реконструктивных работ и его производственных показателях (информация особенно необходимая при проведении торгов на подрядные работы по реконструкции);
- О степени достаточности и технологической оснащенности строительных мощностей в городе в увязке с планируемыми объемами реконструктивных работ;
- Других показателях и характеристиках реконструктивных работ по городу в целом и по его административно-территориальным подразделениям.
Особого внимания и постоянного мониторинга требуют вопросы повышения тепловой эффективности жилых зданий с отслеживанием факторов, влияющих на санитарно-гигиенические качества жилища, стоимость его эксплуатации, иными словами, на социально-экономическую эффективность реконструкции.
Организациями, заинтересованными в постоянном отслеживании социальной и технико-экономической результативности реконструкции городских объектов, являются органы управления городом - правительство города, мэрия и т.п. Материалы мониторинга служат исходной информацией для формирования градостроительной, инвестиционной и социально-экономической политики органов управления, которые выступают в роли одного из основных потребителей результатов мониторинга.
Потребителями результатов мониторинга выступают:
- территориальные и местные органы управления и планирования, формирующие социально-экономическую политику в жилищном фонде;
- органы управления территориальным строительным комплексом;
- ремонтно-строительные, монтажно-строительные, специализированные монтажные организации и их объединения, заинтересованные в получении подрядов на выполнение реконструктивных работ в данном регионе;
- проектные организации, научные и учебные учреждения, выполняющие проекты, научно-исследовательские работы, разработку учебных курсов и т.п. в области
реконструкции зданий.
И-1 Состав информационных данных об объекте реконструкции.
№ п.п.
Наименование показателя
Единица измерения
До реконструкции
После реконструкции
1.
Адрес объекта реконструкции.
указать
2.
Административный район, микрорайон, квартал.
указать
3.
Принадлежность к исторической застройке.
указать
4.
Форма собственности и наименование владельца.
указать
5.
Дата постройки (год).
указать
6.
Дата проведения последнего капитального ремонта или реконструкции (год).
указать
7.
Физический износ.
%
8.
Общее количество жильцов, в том числе лицевых счетов.
Наружные стены, толщина
кирпичные, в т.ч. колодцевой кладки
панельные
слоистые ж/б
легкобетонные
ячеистобетонные
крупнобетонные
и т.п.
См
отметить
23.
Конструкция перекрытий:
ж/б сплошные плоские
то же монолитные
ж/б пустотные
деревянные
ж/б наборные по металл. балкам
отметить
24.
Конструкция фундаментов:
ж/б ленточные
сборные
то же монолитные
ж/б свайные
бутобетонные
ленточные
то же столбчатые
и т.д.
отметить
25.
Конструкция лестничных
маршей и площадок:
ж/б сборные
ж/б наборные по металл. балкам
и т.д.
отметить
26.
Наличие систем инженерного
оборудования, в т.ч.:
отопление от ТЦ,
то же от дворовой котельной,
индивид. отопит. агрегаты,
горячее водоснабжение от ТЦ,
то же от инд. нагр. агрегатов,
холодное водоснабжение,
канализация,
вентиляция естественная,
то же принудительная,
газоснабжение,
телефонизация,
гор. радиосеть,
домофон,
пожарная сигнализация,
лифт
отметить
27.
организация реконструкции:
с переселением жильцов,
с полным временным отселением,
с частичным отселением,
в т.ч.
посекционно,
с верхнего этажа (этажей)
отметить
28.
Генеральный застройщик, полное наименование, адрес.
указать
29.
Генеральный проектировщик, полное наименование, адрес.
указать
30.
Заказчик-инвестор, соинвесторы, полное наименование, адрес.
указать
31.
Технический заказчик, полное наименование, адрес.
указать
32.
Генеральный подрядчик, полное наименование, адрес.
указать
33.
Субподрядчики, вид работ, полное наименование, адрес.
указать
34.
Сроки проведения:
работ,
изыскания,
проектные работы,
ремонтно-строительные работы.
даты
начало/оконч.
35.
Общая стоимость работ
(договорная цена), в том числе:
Изыскания
Проектные работы
Переселение жильцов
Общестроительные работы, включая мероприятия по т/б,
Специальные работы,
Комплексное благоустройство
тыс. руб
36.
Долевое участие соинвесторов:
Наименование инвестора, его доля в общих затратах
studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав!Последнее добавление
