Субъекты и объекты права землепользования

Понятие, формы, виды и содержание права землепользования.

Право постоянного пользования земельным участком (ст. 15 КоЗ) имеет следующие отличительные черты:

- широкий круг субъектов данного вида правоотношений;

более узкий круг оснований приобретения данного вещного права (решение государственного органа);

- относительно меньшая стабильность отношений землепользования. Во-первых, право постоянного землепользования может быть прекращено по тем же основаниям, по которым оно возникло, - на основании решения уполномоченного государственного органа.

Право временного пользования земельным участком (ст. 16 КоЗ) отличается от права постоянного пользования земельным участком более широким кругом субъектов и наличием срока, на который земельный участок предоставляется лицу.

Содержание права постоянного пользования земельным участком и права временного пользования включает только правомочия владения и пользования.

Аренда земельных участков (ст. 17 КоЗ) по объему правомочий совпадает с правом временного пользования, однако она возникает на основании обязательства – договора аренды.

Из государственной собственности в аренду земельные участки предоставляются: 1. по результатам аукционов (на право заключения договоров аренды земельных участков - в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам; и с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) - в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам).

Также и в административном порядке – в случаях установленных п. 6 Указа № 667

Из частной собственности – по соглашению сторон при заключении договора аренды в соответствии с требованиями Глава 34 ГК + Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150"О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом"

Земельный сервитут (ст. 19 КоЗ) – право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда.

На сегодняшний день в гражданском и земельном законодательстве Республики Беларусь не учтены в полной мере особенности правовой природы сервитута. Так, определение сервитута, установленное ч.1 ст.268 ГК, несмотря на то, что название статьи сформулировано как «право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом», по сути является определением именно земельного сервитута, так как исходя из этого определения сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, о другом же недвижимом имуществе в ч. 1 ст. 268 ГК речи не идет. Однако в п. 6 ст. 268 ГК, указано, что по правилам п. 1-5 ст. 268 ГК сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество. На наш взгляд, в данном случае нарушается соотношение гражданско-правового и земельно-правового регулирования имущественных земельных отношений, поэтому в ГК должно содержаться общее определение сервитута как права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом и общие положения его установления и прекращения для любого объекта недвижимости, а в КоЗ должны содержаться определения и положения, касающиеся непосредственно установления и прекращения земельного сервитута.

Особенности правового регулирования общественных отношений, возникающих при установлении и прекращении земельного сервитута, заключаются в следующем, во-первых, право сервитута носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут, следовательно, если право пользователя земельного участка не оформлено им в установленном законом порядке, то он не сможет требовать от пользователя соседнего земельного участка установления сервитута, вне зависимости от того оформлены ли надлежащим образом его права на объект недвижимости, который расположен на земельном участке. Однако следует отметить, что данное положение ни в коей мере не ставит под сомнение отнесение сервитута к ограниченным вещным правам.

Во-вторых, земельный сервитут устанавливается только по требованию пользователя соседнего земельного участка, однако конкретного определения, какой земельный участок является соседним, в законодательстве не содержится. Думается, что необоснованно сужать круг лиц, которые имеют право требовать установления земельного сервитута только до землепользователя смежного земельного участка, поскольку на практике возможны случаи, когда установление земельного сервитута необходимо для реализации законных прав землепользователей не только смежных земельных участков.

В-третьих, согласно ч.1 ст. 45 КоЗ земельный сервитут устанавливается по соглашению сторон, а в случае недостижения такого соглашения в судебном порядке. Так, например, в гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации по способу установления выделяют два вида земельных сервитутов: частные и публичные, но аналогичных норм в законодательстве Республики Беларусь такого выделения не предусмотрено. Однако практика правоприменения в данной области свидетельствует о целесообразности такого выделения на законодательном уровне, в частности в КоЗ. Так в Республике Беларусь также предусмотрены публичные земельные сервитуты, которые устанавливаются в силу законодательства или по решению органа государственного управления, в том случае, когда осуществление функций государственного управления невозможно без установления соответствующих обременений на земельный участок.

В-четвертых, право сервитута не порождает у лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут, прав на земельный участок, служащий для сервитута (ограниченного пользования им), поскольку сервитут не влечет за собой лишения прав землепользователя на данный земельный участок.

В-пятых, основаниями прекращения сервитута являются отпадение оснований, по которым сервитут был установлен и если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением.

Субъектами права постоянного пользования являются государственные органы, иные государственные организации, негосударственные юридические лица Республики Беларусь, сельскохозяйственные организации, научные организации, учреждения образования, государственные лесохозяйственные учреждения, организации местных исполнительных комитетов, религиозные организации, кооперативы, осуществляющие эксплуатацию автомобильных стоянок, организации граждан-застройщиков, садоводческие товарищества и дачные кооперативы.

Субъектами права временного пользования земельным участком являются: субъекты права постоянного пользования земельным участком, которым земельный участок предоставляется сроком до 10 лет, граждане Республики Беларусь, которым участок предоставляется для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных - на срок до десяти лет, граждане Республики Беларусь, которым земельный участок предоставляется для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей в населенных пунктах - на срок до десяти лет, национальные и иностранные инвесторы, которым земельные участки предоставлены на основании концессионных договоров - на срок до девяноста девяти лет.

Объектом права постоянного и временного пользования является земельный участок, предназначенный для следующих целей:

для осуществления ими своих задач и функций,

для обслуживания объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности;

для ведения сельского хозяйства, в том числе крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для ведения подсобного сельского хозяйства;

для исследовательских и (или) учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства;

для ведения лесного хозяйства;

для строительства мест погребения, культовых строений, в том числе зданий епархиальных управлений, монастырских комплексов, духовных учебных заведений;

для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности согласно критериям, определенным законодательными актами), обслуживания многоквартирных жилых домов, строительства и (или) обслуживания гаражей и автомобильных стоянок;

для ведения коллективного садоводства (земельные участки общего пользования садоводческих товариществ).

Для временного пользования помимо вышеуказанных также предусмотрены следующие цели:

для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных

для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей на придомовых территориях

для добычи общераспространенных полезных ископаемых, в том числе торфа, а также для использования геотермальных ресурсов недр;

для реализации инвестиционных проектов.

В аренду земельные участки могут предоставляться для различных целей.

18. Служебные земельные наделы: понятие, порядок использования.

Служебные земельные наделы предоставлялись до вступления в силу нового КоЗ отдельным категориям работников транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, связи, водного, рыбного, охотничьего хозяйства, других отраслей народного хозяйства в пользование в размерах:

пахотных земель - до 0,4 гектара;

сенокосных земель (при наличии в личной собственности скота) - до 1 гектара.

Перечень категорий работников, имеющих право на служебный земельный надел, определялся постановлением Совета Министров БССР от 04.05.1965 N 198 "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, заповедников, заказников и охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота, связи и магистральных трубопроводов"

Служебные земельные наделы предоставлялись из земель, находящихся в пользовании соответствующих юридических лиц, а при недостатке таких земель - из земель запаса и земель лесного фонда.

Служебные земельные наделы из земель, находящихся в пользовании юридических лиц, предоставлялись этими юридическими лицами, а из земель запаса и земель лесного фонда - районными исполнительными и распорядительными органами.

КоЗ 2008 года отменено право на получение служебного земельного надела. Вместе с тем статьей 59 Кодекса предусмотрено, что право на служебный земельный надел, предоставленный до вступления в силу Кодекса, сохраняется, если иное не установлено законодательными актами:

за работником, вышедшим на пенсию по возрасту или инвалидности, - пожизненно;

за членами семьи работника, перешедшего на выборную должность, проходящего военную службу по призыву, обучающегося в учреждениях образования, обеспечивающих получение высшего, среднего специального и профессионально-технического образования, в дневной форме обучения, - на время соответственно работы на выборной должности, военной службы, обучения;

за членами семьи умершего работника - в течение десяти лет со дня смерти работника. После истечения указанного срока право пользования служебным земельным наделом прекращается.

19. Аренда земель как разновидность землепользования.

Статья 3 Кодекса Республики Беларусь о земле устанавливает перечень прав, на которых земельные участки могут находиться у землепользователей, среди которых право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право временного пользования, аренды (субаренды).

В классическом, гражданско-правовом понимании практически все из вышеперечисленных прав относятся к вещным и только аренда (субаренда) относится к обязательственным правам.

Следует отметить, что аренда земель имеет определенные сходства с вещными правами на земельный участок, особенно с правом временного пользования. В связи с этим в литературе высказывались мнения о том, что договор аренды земельного участка является обязательством, а возникающее на его основании право аренды, является разновидность вещных прав.

Думается, что подобная точка зрения является весьма спорной. Безусловно, право аренды и вещные права на земельные участки, характеризуются наличием общего правомочия – правомочия пользования, тем не менее, право аренды земель имеет определенные отличительные характеристики.

Во-первых, это наличие определенного срока (данный признак характерен и для права временного пользования земельным участком).

Во-вторых, это основание возникновения, право аренды возникает на основании договора аренды земельного участка, в то время как вещные права на земельные участки возникают на основании административного решения государственного органа. Безусловно, при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, также присутствует публичный элемент, однако наличие договора аренды является обязательным условием для возникновения арендных земельных правоотношений.

В-третьих, это возмездность. Следует отметить, сто в соответствии со ст. 32 КоЗ землепользование в Республике Беларусь является платным. Арендатор-землепользователь вносит особый вид платежа – арендную плату, которая рассчитывается в соответствии с коэффициентами установленными законодательством. Другие землепользователи за пользование землей уплачивают земельный налог.

Кроме того, аренда земель имеет ряд особенностей по сравнению с арендой других объектов движимого и недвижимого имущества. В частности, особый порядок передачи земельного участка в аренду. Так на праве аренды земельные участки могут предоставляться в административном порядке (без проведения аукциона) и по результатам аукциона, если земельный участок находится в государственной собственности и на основании гражданско-правового договора, если земельный участок принадлежит на праве частной собственности.

В административном порядке право аренды возникает на основании решения местных исполнительных и распорядительных органов. Перечень целей, для которых земельные участки могут быть предоставлены на праве аренды без проведения аукционов содержится в п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков». После принятия решения о предоставлении земельного участка на праве аренды между местным исполнительным органом и гражданином или субъектом хозяйствования заключается договор аренды земельного участка.

Думается, что в данном случае возникающие правоотношения будут иметь частноправовую природу, но отягощенную публичным элементом. Это проявляется в том, что субъекты правоотношения не равноправны, один из субъектов имеет властные полномочия по принятию решения о предоставлении земельного участка. Кроме того, в данном случае можно также отметить и особый порядок расторжения договора аренды, ведь помимо общих гражданско-правовых оснований для его расторжения, предусмотрены также и специальные основания. Так, в соответствии со ст. 64 КоЗ, право аренды может быть прекращено при изъятии земельного участка для государственных нужд, также земельный участок может быть изъят при нарушении законодательства в области землепользования и охраны земель.

Согласно ч. 1 ст. 417 Гражданского кодекса Республики Беларусь, аукцион – это один из способов заключения договора. Порядок проведения аукционов на право заключения договора аренды земельного участка имеет определенные особенности. По результатам проведения аукциона конкурсная комиссия составляет протокол, в котором фиксируются результаты аукциона, затем органы местного управления принимают решение о предоставлении земельного участка на праве аренды и только после этого заключается договор между местными исполнительными и распорядительными органами и победителем аукциона.

Особенностью договора аренды земельного участка между двумя частными лицами является специфика оснований расторжения договора, так при изъятии земельного участка для государственных нужд будет прекращено и право аренды.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что право аренды земель имеет определенную специфику среди других прав на земельный участок, что в первую очередь обусловлено его обязательственной природой. Мнения авторов о том, что право аренды является вещным весьма спорно. Поскольку данные правоотношения возникают из обязательства по передаче земельного участка и не связаны с непосредственным воздействием лица на вещь, данное воздействие опосредовано собственника земельного участка, который может либо изъять земельный участок (если речь идет о государственной собственности) или расторгнуть договор аренды.

Безусловно, аренда земель существенно отличается от аренды в гражданско-правовом понимании, в связи с тем, что данные правоотношения имеют частноправовую природу с достаточно сильным публичным элементом, что обусловлено наличием особого объекта данных правоотношений – природного объекта (земельный участок), который требует применения особых мер по охране земель.

20. Изъятие земельных участков для государственных нужд.

Изъятие земельных участков

Особенности.

Во-первых, землепользователям возмещаются убытки. В соответствии с абз. 1 ч. 2 ст. 14 ГК, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 7 Указа № 58, при сносе жилого дома, квартиры, строений, сооружений при них лицам, чьи права ущемляются решением об изъятии земельного участка для государственных нужд, возмещаются расходы, связанные с: переездом, с временным пользованием другими жилыми помещениями до предоставления жилого дома, квартиры; с оформлением права собственности на предоставляемые жилой дом (квартиру); с оформлением документов в отношении земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого; с возмещением убытков.

Порядок расчета убытков устанавливается положение о порядке определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, утвержденное Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 года № 462.

Кроме того, при изъятии для государственных нужд подлежит выкупу земельный участок, принадлежащий лицу на праве частной собственности. В соответствии с ч. 3 ст. 8 положения об изъятии и предоставлении земельных участков, утвержденного Указом № 667, выкуп земельного участка для государственных нужд производится в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, по его кадастровой стоимости на дату выкупа, за исключением выкупа земельного участка, приобретенного в установленном порядке в собственность по результатам аукциона по продаже земельных участков в частную собственность. В таком случае собственнику возмещается стоимость приобретенного по результатам аукциона земельного участка с учетом инфляции, но не ниже его кадастровой стоимости на дату выкупа.

Указом № 58 и утвержденным им положением предусмотрены формы, порядок и особенности возмещения расходов, причиненных собственнику объекта недвижимости в связи с изъятием земельного участка и сносом расположенного на нем капитального строения (здания, сооружения).

В соответствии с п. 4 Указа № 58 собственнику жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме, подлежащих сносу, предоставляется возможность для реализации права на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств (разница между стоимостью сносимого жилого помещения и предоставляемого) и денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них в размере их рыночной стоимости, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

Дополнительно к указанным правам, согласно п. 5 Указа № 58 собственнику также предоставляется право на строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве собственности на соответствующее имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым; перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем. При этом землепользователю, землевладельцу, собственнику решается вопрос о предоставлении нового земельного участка взамен изымаемого.

Согласно ч. 2 п. 6 Указа № 58, собственником может быть реализовано по выбору только одно из вышеуказанных прав.

Во-вторых, землепользователям в зависимости от местных условий и особенностей (в том числе обусловленных градостроительными проектами, генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством) и волеизъявления землепользователей могут быть предоставлены земельные участки, равноценные изымаемым.

21. Платежи за земельные участки, стоимость и цена земельных участков.

Земельные участки предоставляются из государственной собственности в частную собственность граждан Республики Беларусь, частную собственность негосударственных юридических лиц Республики Беларусь по их кадастровой стоимости, за исключением земельных участков, предоставляемых по результатам аукциона.

При предоставлении земельных участков в частную собственность по результатам аукциона их стоимость определяется по результатам аукциона и не может быть ниже кадастровой стоимости.

Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок.

Порядок подтверждения кадастровой стоимости земельного участка определен Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, Министерства юстиции Республики Беларусь от 19.06.2009 N 45/45 "О подтверждении кадастровой стоимости земельного участка". Данным постановлением определен официальные источники информации о кадастровой стоимости земельного участка при удостоверении сделок с земельными участками: vl.nca.by (бесплатный доступ) (если удостоверяется регистратором или нотариусом и имеется данные об участке в ЕГРНИ (в эл. виде)) либо по письменному запросу (с внесением платы), если нет данных об объекте.

Пользование земельными участками в Республике Беларусь является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог или арендная плата.

За пользование земельными участками, находящимися в частной собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании, уплачивается земельный налог в соответствии с налоговым законодательством.

За пользование земельными участками, находящимися в аренде, уплачивается арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.

Порядок взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь.

Уплата земельного налога регулируется Налоговым кодексом Республики Беларусь (особенная часть).

Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, которым земельные участки на территории Республики Беларусь предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного или временного пользования либо предоставлены в частную собственность.

Физические лица, которым предоставлены служебные земельные наделы, признаются плательщиками, если указанные наделы предоставлены им районными исполнительными и распорядительными органами из земель запаса и земель лесного фонда с изъятием у лесохозяйственных организаций.

За земельные участки, предоставленные физическим лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, плательщиком признается крестьянское (фермерское) хозяйство.

Отсутствие документов либо отсутствие предусмотренной законодательством государственной регистрации прав частной собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного или временного пользования земельными участками не являются основанием для непризнания этих организаций или физических лиц плательщиками в отношении земельных участков, которыми они фактически пользуются.

Налоговым периодом земельного налога признается календарный год.

Определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, регулируется Указом Президента Республики Беларусь от 01.03.2010 № 101 "О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности".

Арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициентов, установленных указом.

Арендная плата за земельные участки предоставляемые из частной собственности определяется договором аренды.

Стоимость (кадастровая) земельного участка является показателем полезности данного участка, я является минимальным пределом цены участка по сделке. Цена- денежное выражение стоимости земельного участка.

22. Понятие управления использованием и охраной земель, система органов управления использованием и охраной земель и их компетенция.

Дата добавления: 2015-06-28