Составление отчета об оценке

Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

При определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действие собственника участка, и положений зонирования.

2. Физическая возможность – физическая возможность наилучшего и оптимального использования рассматриваемого объекта.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо получение максимального чистого дохода собственника, либо достижения максимальной стоимости самого объекта.

Оценка стоимости земельного участка. Если земельный участок входит состав

оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

Три общепринятых метода оценки недвижимости. Это метод прямого сравнения

продаж, затратный и доходный методы.

Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т. е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа. В этом случае

происходит снижение стоимости объекта в результате негативного воздействия на него

всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода - представление о стоимости как текущем эквиваленте всех

ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании

может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Согласование. На этапе согласования проводятся:

· итоговая проверка данных, на которых основывается оценка,

· проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

· проверка правильности всех математических расчетов;

· синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

Отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, могут быть описаны допущения и принципы, которыми руководствовался оценщик.

Дата добавления: 2013-12-12