Метод валовой ренты

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. И это одна из основных причин, по которой она приобретается (например, доходные дома в дореволюционном Санкт – Петербурге). Другими причинами могут быть покупка для непосредственного проживания, удовлетворение личных потребностей и т.д. Недвижимость может приносить своему владельцу следующие виды дохода:

1) текущие денежные поступления,

2) экономия на налогах,

3) будущие доходы от арендной платы,

4) доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже,

5) экономия на налогах при продаже недвижимости.

Задача оценщика при использовании доходного метода при оценке недвижимости состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.

Метод валовой ренты предусматривает использование мультипликатора валовой ренты (YRM) и основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи объекта недвижимости и дохода от сдачи ее в аренду. Т.е., YRM – это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. При этом в зависимости от традиций рынка валовой доход может быть рассчитан либо в годовом исчислении, либо в месячном.

Аппарат YRM часто применяется в странах с развитой рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов, где используется месячный мультипликатор валовой ренты и рентные платежи учитываются за немеблированное жилье, без учета коммунальных услуг.

Метод определения стоимости объектов недвижимости на основе мультипликатора YRM достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков. При этом существуют два основных подхода к использованию данного метода. Первый подход основан на том, что при определении YRM не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов. А если объект сильно отличается от оцениваемого, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характеристик объектов, как это делается при использовании метода САП.

Пример. Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта составит 57000$. Необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации.

Объекты	Цена реализации (V)	NOI	Ставка капитализации (R)	YRM
1.Оцениваемый
2.Объект N1			0,12	8,3
3.Объект N2			0,114	8,8
4.Объект N3			0,105	9,5

Упорядоченный ряд общей ставки капитализации: 0,105; 0,114; 0,120.

Модальное значение: -.

Медианное значение: 0,114.

Среднее арифметическое: 0,113.

После сравнения качества сопоставленных объектов оценщик решает, что желательное значение R для оцениваемого объекта составляет 0,115 или 11,5%. Тогда стоимость объекта будет равна V= NOI/R=57000/0,115=495650$. YRM= V/NOI=8,7.

Дата добавления: 2013-12-12