КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Описание объекта оценки
Понятие лучшего и наиболее эффективного использования, применяемого в настоящей работе, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наилучшей отдачей (причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий), которая обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки. МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условия применения заключаются в возможности использования земельного участка способом, приносящим доход. Порядок оценки данным методом следующий. 1. Определение суммы и временной структуры расходов для наиболее эффективного использования земельного участка. 2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. 3. Определение величины и временной структуры операционных расходов от наиболее эффективного использования земельного участка. 4. Определение рисковой ставки дисконтирования. Эта ставка соответствует уровню риска вложения капитала в земельный участок. 5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием. Под дисконтированием понимается приведение всех будущих доходов и расходов к дате оценки. Ставка дисконтирования приводится оценщиком на основе анализа ставок отдачи на капитал объектов-аналогов. Источником доходов может быть: - арендная плата; - хозяйственное использование; -продажа земельного участка или единого объекта недвижимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта в конце прогнозного периода.
Понятие лучшего и наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа: 1. Юридическая правомочность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о функциональном зонировании, ограничениями на частную инициативу. 2. Физическая возможность – рассмотрение физических реальных в данной местности способов использования. 3. Экономическая целесообразность – рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый потенциальный доход владельцу. 4. Максимальная доходность – рассмотрение того, какое из всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов использования будет приносить наибольшую доходность. Проводимый анализ должен выявить лучшее и наиболее эффективное использование участка как застроенного. Если же площадка уже застроена, то сделать допущения, что строения отсутствуют и участок свободен. Только после получения выводов при данном допущении, необходимо переходить к анализу лучшего и наиболее эффективного использования уже застроенного участка.
Пример 9.6. Методом предполагаемого использования оценить стоимость земельного участка единого объекта недвижимости, описание которого приведено в таблице 9.10.
Таблица 9.10
Все, перечисленные выше, инженерные коммуникации подключены к сетям и являются их составной частью. На момент осмотра, здание было завершено строительством и введено в эксплуатацию. Внутренняя отделка произведена с использованием импортных отделочных материалов. Форма собственности частная, на земельный участок и улучшения имеются полные права собственности. Решение: Анализ участка как свободного. Из всех финансово осуществимых вариантов, использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования, является наилучшим и наиболее эффективным.
Юридически правомочное использование. Земельный участок расположен в жилой Северо-восточной зоне города Калининграда. Предполагается, что на оцениваемый участок распространяется действие типичных сервитутов (ограничения в использовании и обременения земель согласно условиям городских инженерных служб, центра санэпиднадзора, пожарной инспекции, ГАИ), но они не окажут негативного влияния на последующее развитие участка. Перед тем, как перейти к застройке участка, необходимо утверждение планов застройки административным органом, а также получения разрешения на застройку. Любая застройка должна быть совместима с использованием прилегающей территории в функциональном отношении и по архитектурному облику. Свидетельство о праве собственности на землю, подразумевает застройку участка под жилищное строительство. Также получение сведения, что в данном районе застройка ведется жилыми одно или двухэтажными домами, типа коттеджей. Это обусловлено требованиями Комитета по архитектуре и градостроительству мэрии г. Калининграда, при утверждении проектов строительства жилых домов в данном районе. Застройка района жилыми домами подразумевает и строительство объектов торговли. Однако эти территории частным застройщикам не выделяются, строительство на них ведется по заказам мэрии города, после чего объекты передаются в аренду. Как стало известно практиканту-оценщику, в жилом районе можно строить здания гостиниц, архитектурно и функционально которые должны соответствовать имеющимся жилым домам. Следовательно, можно осуществлять строительство подобных объектов высотой не более двух этажей (двух этажей с мансардой). При соблюдении в последствии всех норм эксплуатации предусмотренных для жилых зданий. Физически возможное использование. Этот критерий ограничивается физическими характеристиками самого участка. Рассматриваемый земельный участок имеет прямоугольную форму с неровными краями, ровную поверхность и по физическим характеристикам может быть застроен жилым зданием. Экономическая целесообразность Этот критерий предполагает оценку рыночного спроса на допустимое использование. Рассматриваемый участок правилами зонирования предназначен для застройки жилыми зданиями, обеспечен всеми коммуникациями. Расположение относительно путей сообщения среднее, имеется подъезд по асфальтовой дороге. Оценка рыночного спроса позволяет сделать вывод об использовании участка под застройку жилым зданием, двухэтажным коттеджем, предназначенным для проживания нескольких семей. Максимальная доходность Максимальная доходность подразумевает соответственно, коммерческое использование объекта оценки. Из всех физически возможных и законодательно разрешенных видов использования не так уж и много вариантов, которые бы обеспечили наибольшую величину дохода и остаточную стоимость земельного участка. В текущих рыночных условиях возможные варианты использования, позволяющие получить определенный доход, являются следующими: 1. Строительство одноэтажного одноквартирного (4 комнаты) жилого здания, типа коттедж. 2. Строительство двухэтажного четырехквартирного (4 комнаты) здания, типа коттедж. 3. Строительство двухэтажного четырех квартирного (3 комнаты) здания, типа коттеджа. 4. Строительство двухэтажного здания, типа коттеджа, под гостиницу. Для определения варианта использования, дающего максимальную доходность, практикант-оценщик проводит сравнение настоящей стоимости будущих выгод, которые данный объект оценки может принести.
Таблица 9.14
Дата добавления: 2014-01-05; Просмотров: 477; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |