Центральный 2 страница

Одноэтажные производственные здания — наиболее распространённый тип зданий промышленных предприятий. Их доля в общем объёме современного промышленного строительства составляет 75—80%.

Многоэтажные производственные здания сооружаются в основном для производств, требующих организации вертикального (самотёчного) технологического процесса, а также для ряда производств, оснащенных сравнительно лёгким малогабаритным оборудованием (точное машиностроение, приборостроение, электронная и радиотехническая промышленность, лёгкая и пищевая индустрия, полиграфическая промышленность и др.).

Двухэтажные производственные здания. В таких зданиях основные («многолюдные») производства размещают преимущественно на 2-м этаже, а склады и участки с тяжёлым оборудованием — на 1-м.

Современные производственные здания независимо от их этажности, как правило, являются зданиями каркасного типа с железобетонным, стальным или смешанным несущим каркасом. Выбор типа каркаса производственные здания определяется условиями производства и соображениями экономии основных строительных материалов, а также классом капитальности здания.

Склад — это нежилое помещение, предназначенное для хранения сырья, продукции, товаров и прочих грузов, обеспечивающее соблюдение требуемых условий хранения и оснащенное оборудованием для хранения и удобными для разгрузки-погрузки конструкциями и сооружениями. По назначению склады делятся на производственные, оптово-заготовительные, снабженческие и коммерческие. По видам хранимой продукции склады бывают продовольственными, непродовольственными, фармацевтическими и специального назначения. Требования к каждому виду склада зависят от его предназначения.

Существуют несколько классификаций различных классификаций складских помещений. Наиболее распространенными считаются классификации приведенные агентствами Swiss Realty Group и Knight Frank. Данные классификации имеют определенные различия но в целом они достаточны похожи по основным критериям:

Категория «А+» объединяет складские помещения наиболее удобные и выгодно расположенные с точки зрения логистики. Такие склады имеют достаточные площади, офисы и служебные помещения, складское и погрузочное оборудование. Стоимость аренды таких помещений самая высокая.

Склады категории «А» немного дешевле, хотя и отвечают многим требованиям свойственным предыдущей категории. Это так же одноэтажные капитальные сооружения с развитой инфраструктурой.

Категория «B+» требует от помещения склада высоту потолков не менее восьми метров. Полы должны быть покрыты антипылевым покрытием. Склад должен быть расположен вблизи крупных магистралей, иметь удобные подъездные пути и место для маневрирования большегрузного транспорта.

Помещения категории «B» могут быть как одно–, так и двухэтажными. В случае двухэтажного склада должно обеспечиваться необходимое количество лифтов и подъемников.

Категория «C» включает складские помещения с потолками не менее четырех метров. Это могут быть как капитальные сооружения, так и утепленные ангары.

Категория «D» — это, как правило, неотапливаемые ангары, подвальные помещения и сооружения гражданской обороны.

Сегодня на рынке производственно-складской недвижимости преобладают два основных ценообразующих фактора: местоположение относительно районов города; класс качества недвижимости. Объекты производственного и складского назначения сосредоточены в основном на окраинах города: промышленная зона Советского АО (проспект Губкина, ул. Комбинатская, Доковская и др.), промышленная зона Кировского АО (ул. Семиреченская, ул. Мельничная), промышленная зона Центрального района (ул. 22 Партсъезда), а также промзоны в районе ул. 3 Молодежная Октябрьского АО.

Диаграмма 3.1 Распределение объема предложения производственно-складских помещений на продажу по г.Омску в зависимости от общей площади, I квартал 2013, %

Так же, как и в 2012 году, в начале 2013 года на рынке производственно-складской недвижимости представлены объекты преимущественно площадью от 500 кв.м. и от 1 000 до 10 000 – 33% и 46% соответственно. Сложившаяся тенденция уменьшения стоимости 1 кв.м в зависимости от увеличения площади объектов четко просматривается для производственно-складских объектов. Самыми дешевыми являются объекты площадью свыше 10 000 кв.м. Такие объекты предлагаются к продаже по средневзвешенной цене 7 619 руб./кв.м.

Диаграмма 3.2 Распределение предложений по продаже производственно-складских помещений в г.Омске по АО, I квартал 2013 г., %

Предложения по продаже производственно-складских помещений в г.Омске практически равномерно распределены по округам. По-прежнему, наименьшее количество производственных помещений, представленных к продаже в г.Омске отмечено в Ленинском АО – 10% от общего числа предложений. Такой показатель обусловлен малым количеством промзон в Ленинском АО. Чуть больше 70% предложений объектов, находящихся в Центральном АО – 26%, Кировском АО – 23%, Советском АО – 24%. Немного

уступает Октябрьский АО, и составляет только 17%. В целом показатели объема остались на том же уровне, что и на протяжении 2012 года.

График 3.1 Удельные показатели стоимости производственных и складских помещений в г.Омске

по АО, руб./кв.м.

Как видно из Графика 3.1, цена предложения 1 кв.м. производственных и складских помещений колеблется, с разницей в большую или меньшую сторону. Самыми дорогими остаются склады в Центральном АО г.Омска, средняя стоимость которых на 20% процентов превышает цены на производственные площади в этом округе. Иная ситуация в Ленинском округе: здесь производственные объекты превосходят складские, как по стоимости, так и по объему предложения. А вот в Советском АО склады и производственные помещения находятся на одном ценовом уровне.

Ситуация на рынке аренды производственно-складских помещений незначительно отличается от сектора продаж. В отличие от равномерного распределения предложений по продаже, почти 50% предложений по аренде сосредоточено в Центральном АО. Однако разброс ставок арендной платы все такой же не равномерный. Здесь ставки производственных площадей варьируются от 76 руб./кв.м.(Ленинский АО) до 167 руб./кв.м.(Октябрьский АО). Интересно отметить, что с начала года в Октябрьском АО значительно выросли ценовые показатели, как в секторе продаж, так и в секторе аренды. Если в IV квартале ставка арендной платы производственных и складских помещений составляла 104 руб./кв.м. и 69 руб./кв.м. соответственно, то к I кварталу эти цифры выросли до 158 руб./кв.м. и 167 руб./кв.м. Аналогичный рост произошел и в средневзвешенных удельных ценах. Такой подъем объясняется обширным «выбросом» на рынок площадей производственно-складского объекта ОАО «Омскшина». Объем рынка данного округа вырос как в количестве, так и в рублях.

График 3.2 Ставки арендной платы производственных и складских помещений в г.Омске по АО в I квартале 2013 г., руб./кв.м.

На Графике 3.3 представлена динамика средних цен 1 кв.м. производственных помещений по административным округам г. Омска.

График 3.3 Динамика изменения удельных показателей стоимости производственной недвижимости по округам г. Омска к I кварталу 2013 г.

На Графике 3.3 отражено падение цен производственных объектов в I квартале 2013 г. Спад цен наблюдается абсолютно во всех АО города. В среднем по Омску в течение первого квартала произошло равномерное падение по АО на 10%. Так, например показатели в Центральном районе понизились с 11 603 до 10 350 руб./кв.м. Максимальный показатель удельной стоимости, как и в IV квартале 2013 года, отмечен в Ленинском АО и составил 11 542 руб./кв.м. Напомним, что средняя стоимость 1 кв.м. в IV квартале находилась в диапазоне от 9 941 до 12 929 руб./кв.м.

На Графике 3.4 представлены изменения ставок арендной платы производственных помещений с начала 2013 г. Самым дорогим в I квартале, как и в секторе продаж остается Ленинский АО со ставкой арендной платы в размере 230 руб./кв.м. Наименьшую ставку демонстрирует Советский АО – 135 руб./кв.м. А вот в Октябрьском АО, демонстрирующим самые низкие показатели в IV квартале, произошел рост показателей более, чем на 30%.

График 3.4 Динамика изменения ставок арендной платы производственной недвижимости по округам г. Омска на I квартал 2013 г.

В Омской области сегмент складской недвижимости становится все более востребованным в связи с развитием предпринимательской деятельности и ростом промышленной отрасли в регионе. График 3.5 отражает динамику удельных показателей стоимости складской недвижимости в городе Омске. Абсолютно стабильная ситуация отмечена в Советском АО, в I квартале 2013 г. средневзвешенная цена 1 кв.м. составила 8 690 руб./кв.м. Рост цен относительно IV квартала отмечен в Центральном АО. Средневзвешенный показатель составил 10 350 руб./кв.м. Несмотря на значительный рост в Октябрьском округе, уровень цен здесь все равно остается самым низким в городе. Если в IV квартале средний удельный показатель стоимости составлял 4 997 руб./кв.м., то к I кварталу стоимость 1 кв. м. выросла до 7 723 руб./кв.м. Удерживающиеся на максимальном уровне показатели Ленинского АО, к I кварталу упали с 14 724 руб./кв.м. до 10 461 руб./кв.м. В целом ситуация на рынке производственно-складской недвижимости подтверждает свое состояние – стагнация. На рынке не происходит значительных изменений. Цены, даже если они растут или падают, не переживают значительных колебаний и остаются на прежнем уровне.

График 3.5 Динамика изменения удельных показателей стоимости складской недвижимости по округам г. Омска к I кварталу 2013 г.

Как видно из Графика 3.6, самая высокая ставка арендной платы отмечена в III квартале 2012 г. в Ленинском АО, и составила 174 руб./кв. м. Резкий рост арендных ставок произошел в I квартале 2013 года в Октябрьском АО. Также рост показателей произошел в Центральном округе. Все остальные округа характеризуются незначительным падением. Неизменно стабильным, как и в секторе продаж остается Советский АО. Арендная ставка здесь составила 87 руб./кв.м. (В IV квартале этот показатель был равен 85 руб./кв.м.).

График 3.6 Динамика изменения ставок арендной платы складской недвижимости по округам г. Омска к I кварталу 2013 г.

Общий объем производственно-складских площадей на текущий момент оценивается в 600 000 кв. м. В основном это складские помещения класса «С» и «D», ангары или производственные помещения, подвалы. Высококачественные складские помещения в Омске отсутствуют практически полностью. Склады класса «В+, В» представлены несколькими объектами, часть из которых используется собственниками для собственных нужд, а часть представлена на открытом рынке хранения.

Объекты производственно-складской недвижимости сегодня простаивают на рынке, не пользуясь активным спросом. В это время, как показывают итоги I квартала, ценовые показатели снизились. Данная ситуация характеризует спад на рынке сегменте и не дает утешительных прогнозов.

6. Рынок земли

Эксперт И.А. Халитова: Земельные участки представляют собой довольно инертный сегмент рынка коммерческой недвижимости, изменения в котором если и происходят, то крайне медленно и долго. Поэтому из года в год ситуация в сегменте остается практически неизменной, что и демонстрируют показатели I квартала.

Под земельным рынком понимается оборот земли, включающий как непосредственную ее куплю-продажу, так и иные сделки с землей (аренда земельных участков).

В соответствии со ст.7 ЗК РФ все земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Территория Омской области по состоянию на 1 января 2012 года насчитывает около 141,14 тыс.кв.км, из которых 57,52% приходится на сельскохозяйственного назначения, 38,16% образуют земли лесного фонда, 1,02% - земли водного фонда, 0,34% - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, 0,01% - земли особо охраняемых территорий и объектов, 1,26% - земли запаса, а 18,69% заняты землями населенных пунктов.

Диаграмма 4.1 Соотношение земельных участков различных категорий на территории Омской области.

Областным центром является город Омск, территория которого составляет около 57 тыс. га и представляет собой совокупность земельных участков различных форм собственности: государственной (неразграниченной), федеральной, субъекта федерации (Омской области), муниципальной собственности и частной собственности. Более 59% площади городских земель Омска приходится на разграниченные земельные участки.

Диаграмма 4.2 Основные параметры территории г. Омска, %

Чаще всего объектом рыночных отношений выступают земельные участки населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Остальные категории земель в силу своей специфики имеют крайне не развитый рынок.

Основное целевое назначение земель населенных пунктов - обеспечение определённого уровня жизни и деятельности людей объектами соцкультбыта и объектами инженерной инфраструктуры. В целом, ценность земель населенных пунктов характеризуется следующими факторами: уровнем инженерного оборудования, благоустройства и застройки территории; транспортной доступностью, уровнем развития сферы культурно-бытового обслуживания, эстетической и ландшафтной ценностью территории, исторической ценностью застройки, состоянием окружающей среды, санитарными и микроклиматическими условиями, инженерно-геологическими условиями строительства.

В силу того, что, стоимость земли носит иррациональный характер, а рынок земельных участков обладает целым рядом специфических особенностей, при формировании выборок этот сегмент рынка рассматривался отдельно. В результате было сформировано 16 выборок, куда вошли предложения по аренде и продаже для земель населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

Диаграмма 4.3 Распределение предложений по продаже земельных участков в Омской области в I квартале 2013, %

Как видно из Диаграммы 4.3 количество предложений по продаже земельных участков, сосредоточенных в Омске выросло относительно 2012 года на 7%, и составило 93%. Предлагаемые к продаже земельные участки, расположенные в Омском районе также сократились в количестве– 6% от общего числа предложений, и лишь 1% составляют предложения в других районах области.

Диаграмма 4.4 Распределение предложений по продаже земельных участков в г.Омске по ВРИ в I квартале 2013 г.,%

На Диаграмме 4.4 отражено распределение предложений по продаже земельных участков в городе по ВРИ. Как и в 2012 году, большинство предложений (56 % от общего числа) составляют земельные участки 5 ВРИ (Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания). 20% предложений по продаже земельных участков для целей производства (9 ВРИ). И 24% земельных участков,

предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Диаграмма 4.5 Распределение предложений по продаже земельных участков в Омской области в 1 и 2 категории земель в I квартале 2013 г.,%

Относительно IV квартала 2012 г. соотношение количества предложений по продаже участков сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов осталось практически неизменным. В I квартале 2013 г. Предложения земель 1 категории занимают лишь 3%. На Графике 4.1 представлена динамика изменения стоимости 1 кв.м. земельных участков категории населенных пунктов в разрезе видов разрешенного использования. Среди удельных показателей цен земельных участков 7 и 17 ВРИ к I кварталу 2013 г. произошел небольшой рост (в IV квартале

2012г. средневзвешенный показатель стоимости составил 1961 руб./кв.м.), но уже в I квартале 2013 года показатель снова вырос, и достиг 2062 руб./кв.м. Уступают земельные участки 5 ВРИ (Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), среди которых наблюдается отрицательная динамика: в IV квартале 2012 г. средневзвешенный удельный показатель стоимости составлял 587 руб./кв.м., а к I кварталу упал до 526 руб./кв.м.

График 4.1 Динамика изменения удельных показателей стоимости земельных участков по ВРИ в г.Омске, I квартал 2013 г., руб./кв.м.

На Графике 4.2 представлена динамика цен 1 кв.м. для земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения в Омской области. К концу I квартала на рынке земель населенных пунктов произошел значительный спад цен, где средняя стоимость 1 квадратного метра составила 417 руб./кв.м.

Нестабильная ситуация отмечена на рынке земель сельскохозяйственного назначения: если в I квартале 2012 г. стоимость 1 квадратного метра земли была равна 9 руб./кв.м., то в I квартале 2013 г. зафиксирована удельная стоимость 48 руб./кв. м. Это объясняется неустойчивой структурой рынка, а также наличием или отсутствием на рынке предложений по продаже крупных участков под дачное строительство. Стоимость таких участков гораздо выше стоимости земель сельскохозяйственного назначения, и соответственно наличие таких оферт на рынке колеблет статистику.

График 4.2 Динамика изменения удельных показателей стоимости земельных участков в зависимости от категории земель в Омской области, I квартал 2013 г., руб./кв.м.

В течение I квартала 2013 г. на рынке было зафиксировано 141 предложение о продаже земельных участков, из них 137 приходится на земли населенных пунктов (или 98%) и всего 4 (или 2%) на земли сельскохозяйственного назначения, причем из последних 3 приходятся на Омский район, и 1 находится за пределами Омска и Омского района. Из земель населенных пунктов 131 приходится на г.Омск, 8 – на Омский район и 2 – на все остальные районы.

В г.Омске предложения земельных участков распределяются следующим образом: 40 участков под торговлю (ВРИ 5), 14 участков для размещения гаражей и производства (ВРИ 3;9) и 17 участков под офисную недвижимость (ВРИ 7;17). Что касается цен на земельные участки, то в I квартале 2013г. по г.Омску для ВРИ 5 максимальная цена зафиксирована на уровне 5 000 руб./кв.м., что на 15% ниже, чем в IV квартале 2013 года. Для земельных участков ВРИ 7;17 средневзвешенная цена отмечена в размере 2 062 руб./кв.м. Диапазон цен на земли для размещения производственно-складских объектов – от 550 руб./кв.м. до 1 908 руб./кв.м.

Минимальная цена земельных участков сельскохозяйственного назначения в I квартале 2013 г. составляет 0,68 руб./кв.м.

В целом, рынок земли в г.Омске развит слабее, чем рынок коммерческой и жилой недвижимости. Предложение по продаже, аренде и продаже права аренды на рынке земельных участков незначительно.

Действительно же цену на землю в городе Омске и тем более в области определить крайне сложно по ряду причин. В первую очередь, это недостаточное для статистики количество сделок с землей, а также очень низкий процент земельных участков, находящихся в собственности.

Рынок коммерческой недвижимости по-прежнему разделен на две противоположных фазы. В то время как производственно-складская недвижимость находится на спаде, торгово-офисная плавно идет на подъем, предлагая новые площади. Сегодня рынок переполнен административными объектами, но пока ценовые показатели продолжают расти, говорить о перенасыщенности рынка рано. Сегмент производственно-складских объектов сегодня переживает не самые лучшие времена: строительство новых объектов практически отсутствует, в то время как существующие объекты простаивают на рынке и не пользуются спросом. Динамика цен производственно-складских объектов не слишком активна, переживая то небольшие взлеты, то мягкие падения.

Дата добавления: 2015-06-04